Bài viết này sẽ chỉ ra những điều quan trọng nhất khi bạn bắt đầu đầu tư Bất động sản.
Điều quan trọng nhất để tìm kiếm trong bất động sản là gì? Mặc dù vị trí luôn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng có nhiều yếu tố khác giúp xác định xem một khoản đầu tư có phù hợp với bạn hay không. Dưới đây là một số điều quan trọng nhất cần xem xét nếu bạn dự định đầu tư vào thị trường bất động sản.
1. Vị trí bất động sản
Tại sao nó quan trọng
Câu ngạn ngữ “vị trí, vị trí, vị trí” vẫn là vua và tiếp tục là yếu tố quan trọng nhất để sinh lời trong đầu tư bất động sản. Sự gần gũi với các tiện nghi , không gian xanh, tầm nhìn tuyệt đẹp và yếu tố địa vị của khu phố nổi bật trong việc định giá bất động sản nhà ở. Vị trí gần chợ, nhà kho, đầu mối giao thông, đường cao tốc và các khu vực được miễn thuế đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản thương mại .
Bạn cần tìm gì
Một yếu tố quan trọng khi xem xét vị trí bất động sản là tầm nhìn trung hạn đến dài hạn về cách khu vực dự kiến sẽ phát triển trong giai đoạn đầu tư. Ví dụ, khu đất trống thanh bình ngày nay ở phía sau một tòa nhà dân cư một ngày nào đó có thể trở thành một cơ sở sản xuất ồn ào, làm giảm giá trị của nó. Xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực trực tiếp mà bạn dự định đầu tư.
Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của vùng lân cận bất động sản mà bạn đang xem xét là liên hệ với tòa thị chính hoặc các cơ quan công cộng khác phụ trách phân vùng và quy hoạch đô thị. Điều này sẽ cung cấp cho bạn quyền truy cập vào quy hoạch khu vực dài hạn và đưa ra quyết định về mức độ thuận lợi hoặc bất lợi đối với kế hoạch của riêng bạn đối với tài sản.
2. Định giá tài sản
Tại sao nó quan trọng
Định giá bất động sản rất quan trọng để vay vốn trong quá trình mua, niêm yết giá, phân tích đầu tư , bảo hiểm và thuế—tất cả đều phụ thuộc vào định giá bất động sản .
Bạn cần tìm gì
Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:
- Phương pháp so sánh doanh số: doanh số bán tài sản có thể so sánh gần đây với các đặc điểm tương tự—phổ biến nhất và phù hợp cho cả tài sản mới và cũ
- Cách tiếp cận chi phí : chi phí đất đai và xây dựng, trừ đi khấu hao — phù hợp cho xây dựng mới
- Cách tiếp cận thu nhập : dựa trên dòng tiền vào dự kiến—thích hợp cho việc cho thuê
3. Mục Đích Đầu Tư Và Tầm Nhìn Đầu Tư
Tại sao nó quan trọng
Với tính thanh khoản thấp và khoản đầu tư giá trị cao vào bất động sản, việc không có mục đích rõ ràng có thể dẫn đến những kết quả không mong muốn, bao gồm cả khó khăn tài chính — đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.
Bạn cần tìm gì
Xác định các danh mục sau đây để xem cái nào phù hợp với mục đích của bạn và sau đó lập kế hoạch phù hợp:
- Mua và tự sử dụng. Bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê nhà và được hưởng lợi từ việc tự sử dụng, đồng thời khoản đầu tư của bạn có thể tăng giá trong tương lai.
- Mua và cho thuê. Điều này mang lại thu nhập thường xuyên và tăng giá trị lâu dài. Tuy nhiên, bạn cần có khả năng để trở thành chủ nhà để xử lý các tranh chấp và vấn đề pháp lý có thể xảy ra, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v.
- Mua và bán (ngắn hạn). Điều này thường dành cho lợi nhuận nhanh, bất động sản vừa và nhỏ được xây dựng và bán với giá cao hơn khi hoàn thành.
- Mua bán (dài hạn). Điều này thường tập trung vào sự tăng giá trị lớn trong một thời gian dài. Điều này cung cấp các lựa chọn thay thế để chuẩn bị cho các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu.
4. Dòng tiền dự kiến và cơ hội sinh lời
Tại sao nó quan trọng
Dòng tiền đề cập đến số tiền còn lại sau khi chi phí. Dòng tiền dương là chìa khóa để có tỷ lệ hoàn vốn tốt đối với bất động sản đầu tư.
Bạn cần tìm gì
Xây dựng các dự báo cho các phương thức lợi nhuận và chi phí sau:
- Dòng tiền dự kiến từ thu nhập cho thuê ( lạm phát có lợi cho chủ nhà đối với thu nhập cho thuê)
- Kỳ vọng gia tăng giá trị nội tại do tăng giá dài hạn.
- Lợi ích của khấu hao (và lợi ích về thuế có sẵn)
- Phân tích lợi ích chi phí của việc cải tạo trước khi bán để có được mức giá tốt hơn
- Phân tích lợi ích chi phí của các khoản vay thế chấp so với sự tăng giá trị
5. Hãy cẩn thận với đòn bẩy
Tại sao nó quan trọng
Các khoản vay rất thuận tiện, nhưng chúng có thể phải trả giá đắt. Bạn cam kết thu nhập trong tương lai của mình để có được tiện ích ngày hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này và tránh mức nợ cao hoặc cái mà họ gọi là đòn bẩy quá mức. Ngay cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng bị thách thức bởi đòn bẩy quá mức trong điều kiện thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản với nghĩa vụ nợ cao có thể phá vỡ các dự án bất động sản.
Bạn cần tìm gì
Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và dự kiến trong tương lai của bạn, hãy xem xét những điều sau:
- Quyết định loại thế chấp phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn—thế chấp có lãi suất cố định, lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) – lãi suất thả nổi, chỉ trả lãi, không trả trước, v.v. Lưu ý rằng mỗi loại thế chấp có hồ sơ rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu từng cái một cách cẩn thận. Chẳng hạn, ARM bao gồm lãi suất thế chấp có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người đi vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi lãi suất nào trong thời hạn cho vay.
- Hãy nhận biết các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay thế chấp thu.
- Hãy kiểm tra xung quanh để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.
6. Xây dựng mới so với tài sản hiện có
Tại sao nó quan trọng
Xây dựng mới thường cung cấp giá hấp dẫn, tùy chọn để tùy chỉnh và tiện nghi hiện đại. Rủi ro bao gồm sự chậm trễ, chi phí gia tăng và những điều chưa biết về một khu phố mới phát triển.
Các tài sản hiện có mang lại sự thuận tiện, tiếp cận nhanh hơn, các cải tiến đã được thiết lập (tiện ích, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.
Bạn cần tìm gì
Dưới đây là một số điều quan trọng cần tìm khi quyết định giữa một công trình xây dựng mới hoặc một tài sản hiện có:
- Xem lại các dự án trước đây và nghiên cứu danh tiếng của công ty xây dựng cho các khoản đầu tư mới.
- Xem xét các hành động về tài sản , các cuộc khảo sát gần đây và báo cáo thẩm định đối với các tài sản hiện có.
- Xem xét chi phí bảo trì hàng tháng, phí chưa thanh toán và thuế. Các chi phí như thế này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.
- Khi đầu tư vào tài sản cho thuê, hãy tìm hiểu xem tài sản đó có được kiểm soát tiền thuê, ổn định tiền thuê hay thị trường tự do hay không . Có phải hợp đồng thuê sắp hết hạn? Các lựa chọn gia hạn có thuận lợi cho người thuê nhà không? Ai sở hữu đồ đạc?
- Kiểm tra chất lượng các mặt hàng (đồ nội thất, đồ đạc và thiết bị) nếu chúng được đưa vào báo giá.
7. Đầu tư gián tiếp vào bất động sản
Tại sao nó quan trọng
Quản lý tài sản vật chất trong một khoảng thời gian dài không dành cho tất cả mọi người. Có những lựa chọn thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản.
Bạn cần tìm gì
Xem xét các cách khác để đầu tư vào bất động sản:
- Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs)
- Cổ phiếu công ty bất động sản
- Các quỹ tương hỗ và quỹ ETF tập trung vào lĩnh vực bất động sản
- Trái phiếu thế chấp
- Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS)
8. Điểm tín dụng của bạn
Tại sao nó quan trọng
Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến khả năng bạn đủ điều kiện vay thế chấp và ảnh hưởng đến các điều khoản mà người cho vay của bạn đưa ra. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể nhận được các điều khoản tốt hơn—điều này có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể theo thời gian.
Bạn cần tìm gì
Điểm lớn hơn 800 được coi là xuất sắc và sẽ giúp bạn đủ tiêu chuẩn để được thế chấp tốt nhất. Nếu cần, hãy cố gắng cải thiện điểm tín dụng của bạn :
- Thanh toán hóa đơn đúng hạn — thiết lập thanh toán tự động hoặc nhắc nhở
- Trả hết nợ
- Đặt mục tiêu sử dụng tín dụng không quá 30%
- Không đóng thẻ tín dụng không sử dụng—miễn là bạn không trả phí hàng năm
- Hạn chế yêu cầu tín dụng mới và yêu cầu “khó”
- Xem xét báo cáo tín dụng của bạn và tranh chấp không chính xác
9. Tổng thể thị trường BĐS
Tại sao nó quan trọng
Cũng như các loại hình đầu tư khác, mua thấp và bán cao là điều tốt. Thị trường bất động sản biến động, và nó trả tiền để nhận thức được các xu hướng. Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất thế chấp để bạn có thể giảm chi phí tài chính của mình, nếu có thể.
Bạn cần tìm gì
Luôn cập nhật các xu hướng và số liệu thống kê cho:
- Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và trong thị trường mong muốn của bạn)
- Xây dựng mới
- Kiểm kê tài sản
- Lãi suất thế chấp
- Đầu tư lướt sóng
- Nhà bị tịch thu
Điểm mấu chốt
Bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn. Nói chung, bất động sản có mối tương quan thấp với các loại tài sản chính khác—do đó, khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Một khoản đầu tư bất động sản cũng có thể mang lại dòng tiền ổn định, đánh giá cao đáng kể, lợi thế về thuế và lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cạnh tranh, làm cho nó trở thành một khoản đầu tư hợp lý.
Tất nhiên, giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là phải xem xét các yếu tố nhất định, chẳng hạn như những yếu tố được liệt kê ở đây, trước khi bạn đầu tư vào bất động sản—cho dù bạn chọn tài sản vật chất, REITs hay thứ gì khác.