10 đặc điểm hàng đầu của bất động sản cho thuê sinh lời

Bạn đang tìm mua một bất động sản cho thuê nhà ở để tăng danh mục đầu tư của bạn? Bất động sản đầu tư có thể thú vị và rất bổ ích nếu bạn lựa chọn đúng. Nhưng bỏ qua thu nhập và phần thưởng, đầu tư vào bất động sản có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư lần đầu .

Bất động sản là một ngành kinh doanh khó khăn và lĩnh vực này có rất nhiều mỏ đất có thể làm mất đi lợi nhuận của bạn. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là phải thực hiện nghiên cứu chi tiết trước khi bạn tham gia để nắm bắt được tất cả những ưu và nhược điểm của việc đầu tư bất động sản. Dưới đây là những điều quan trọng nhất cần xem xét khi mua một tài sản thu nhập.

Bắt đầu tìm kiếm của bạn

Tự mình bắt đầu tìm kiếm bất động sản trước khi đưa một chuyên gia vào cuộc. Một đại lý có thể gây áp lực buộc bạn phải mua trước khi bạn tìm thấy khoản đầu tư phù hợp nhất với mình. Và việc tìm kiếm khoản đầu tư đó sẽ cần một số kỹ năng điều tra và một ít da giày.

Thực hiện nghiên cứu này sẽ giúp bạn thu hẹp một số đặc điểm chính mà bạn muốn cho tài sản của mình—chẳng hạn như loại, vị trí, quy mô và tiện nghi. Khi bạn đã hoàn thành việc đó, bạn có thể muốn một đại lý bất động sản giúp bạn hoàn tất việc mua bán.

Các tùy chọn vị trí của bạn sẽ bị giới hạn bởi việc bạn có ý định chủ động quản lý tài sản hay thuê người khác làm điều đó cho bạn. Nếu bạn có ý định tự mình chủ động quản lý nó , bạn không muốn một tài sản quá xa nơi bạn sống. Nếu bạn sắp nhờ một công ty quản lý tài sản chăm sóc nó, thì khoảng cách gần sẽ không còn là vấn đề nữa.

10 tính năng hàng đầu cần xem xét

Hãy cùng điểm qua 10 điều hàng đầu bạn nên cân nhắc khi tìm kiếm tài sản cho thuê phù hợp.

1. Vùng lân cận

Khu phố nơi bạn mua sẽ xác định loại người thuê mà bạn thu hút và tỷ lệ trống của bạn . Nếu bạn mua gần một trường đại học, rất có thể sinh viên sẽ chiếm ưu thế trong nhóm người thuê nhà tiềm năng của bạn và bạn có thể phải vật lộn để lấp đầy các chỗ trống vào mỗi mùa hè. Xin lưu ý rằng một số thị trấn cố gắng ngăn cản việc chuyển đổi cho thuê bằng cách áp đặt phí giấy phép cắt cổ và chồng chất băng đỏ.

2. Thuế tài sản

Thuế bất động sản có thể sẽ rất khác nhau trong khu vực mục tiêu của bạn và bạn muốn biết mình sẽ mất bao nhiêu. Thuế bất động sản cao không phải lúc nào cũng là điều xấu—chẳng hạn như trong một khu phố tuyệt vời thu hút người thuê nhà dài hạn, nhưng có những địa điểm không hấp dẫn cũng có thuế cao.

Văn phòng đánh giá của thành phố sẽ có tất cả thông tin về thuế trong hồ sơ hoặc bạn có thể nói chuyện với chủ nhà trong cộng đồng. Hãy chắc chắn tìm hiểu xem liệu có thể tăng thuế bất động sản trong tương lai gần hay không. Một thị trấn gặp khó khăn về tài chính có thể tăng thuế vượt xa mức mà chủ nhà có thể tính tiền thuê nhà trên thực tế.

3. Trường học 

Xem xét chất lượng của các trường học địa phương nếu bạn đang đối phó với những ngôi nhà quy mô gia đình. Mặc dù bạn sẽ quan tâm chủ yếu đến dòng tiền hàng tháng, nhưng giá trị tổng thể của tài sản cho thuê của bạn sẽ phát huy tác dụng khi cuối cùng bạn bán nó. Nếu không có trường học tốt gần đó, nó có thể ảnh hưởng đến giá trị khoản đầu tư của bạn.

4. Tội phạm

Không ai muốn sống cạnh một điểm nóng của hoạt động tội phạm. Cảnh sát địa phương hoặc thư viện công cộng nên có số liệu thống kê tội phạm chính xác cho các khu vực lân cận. Kiểm tra tỷ lệ phá hoại, tội phạm nghiêm trọng và nhỏ, đồng thời đừng quên lưu ý xem hoạt động tội phạm đang gia tăng hay giảm sút. Bạn cũng có thể muốn hỏi về tần suất cảnh sát hiện diện trong khu phố của bạn.

5. Thị trường việc làm 

Các địa điểm có cơ hội việc làm ngày càng tăng sẽ thu hút nhiều người thuê hơn. Để tìm hiểu mức độ sẵn có của một khu vực cụ thể, hãy kiểm tra với Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ (BLS) hoặc truy cập thư viện địa phương. Nếu bạn thấy thông báo về việc một công ty lớn chuyển đến khu vực này, bạn có thể chắc chắn rằng những người lao động đang tìm nơi ở sẽ đổ xô đến đó. Điều này có thể khiến giá nhà tăng hoặc giảm, tùy thuộc vào loại hình kinh doanh liên quan. Bạn có thể cho rằng nếu bạn muốn công ty đó ở sân sau của mình, thì những người thuê nhà của bạn cũng sẽ như vậy.

6. Tiện ích

Tham quan khu phố và kiểm tra các công viên, nhà hàng, phòng tập thể dục, rạp chiếu phim, các tuyến giao thông công cộng và tất cả các đặc quyền khác thu hút người thuê nhà. Tòa thị chính có thể có tài liệu quảng cáo có thể cho bạn ý tưởng về nơi có thể tìm thấy sự kết hợp tốt nhất giữa các tiện nghi công cộng và tài sản tư nhân.

7. Phát triển trong tương lai

Sở quy hoạch thành phố sẽ có thông tin về sự phát triển hoặc kế hoạch đã được phân vùng trong khu vực. Nếu có nhiều công trình xây dựng đang diễn ra, đó có thể là một khu vực tăng trưởng tốt. Coi chừng những phát triển mới có thể ảnh hưởng đến giá của các tài sản xung quanh. Nhà ở mới bổ sung cũng có thể cạnh tranh với tài sản của bạn.

8. Số lượng Danh sách và Vị trí tuyển dụng

Nếu một vùng lân cận có số lượng danh sách cao bất thường, điều đó có thể báo hiệu một chu kỳ theo mùa hoặc một vùng lân cận đang suy thoái—bạn cần tìm ra đó là điểm nào. Trong cả hai trường hợp, tỷ lệ trống cao buộc chủ nhà phải giảm giá thuê để thu hút người thuê. Tỷ lệ trống thấp cho phép chủ nhà tăng tiền thuê.

9. Giá thuê trung bình

Thu nhập cho thuê sẽ là nguồn thu nhập chính của bạn, vì vậy bạn cần biết giá thuê trung bình của khu vực. Đảm bảo rằng bất kỳ tài sản nào bạn xem xét có thể trả đủ tiền thuê để trang trải khoản thanh toán thế chấp , thuế và các chi phí khác của bạn. Nghiên cứu khu vực đủ kỹ để đánh giá xem nó có thể đi về đâu trong 5 năm tới. Nếu bạn có thể mua được khu vực này ngay bây giờ nhưng thuế dự kiến ​​sẽ tăng, thì một bất động sản giá cả phải chăng hôm nay có thể đồng nghĩa với việc phá sản sau này.

10. Thiên tai

Bảo hiểm là một chi phí khác mà bạn sẽ phải trừ vào tiền lãi của mình, vì vậy bạn cần biết bạn sẽ phải trả bao nhiêu tiền cho bảo hiểm. Nếu một khu vực dễ xảy ra động đất hoặc lũ lụt, chi phí bảo hiểm có thể ăn mòn thu nhập cho thuê của bạn.

Nhận thông tin

​Các nguồn chính thức rất tuyệt vời, nhưng bạn sẽ muốn nói chuyện với những người hàng xóm để có được thông tin sốt dẻo thực sự. Nói chuyện với người thuê nhà cũng như chủ nhà. Những người thuê nhà sẽ trung thực hơn nhiều về những khía cạnh tiêu cực của một khu phố vì họ không đầu tư vào đó. Ghé thăm khu vực vào những thời điểm khác nhau vào những ngày khác nhau trong tuần để xem những người hàng xóm tương lai của bạn đang hoạt động.

Chọn một tài sản

Bất động sản đầu tư tốt nhất cho người mới bắt đầu nói chung là nhà ở dành cho một gia đình hoặc chung cư . Các căn hộ ít phải bảo trì vì hiệp hội chung cư sẽ lo việc sửa chữa bên ngoài, khiến bạn phải lo lắng về nội thất. Tuy nhiên, căn hộ có xu hướng thu được tiền thuê thấp hơn và tăng giá chậm hơn so với nhà ở một gia đình.

Nhà ở một gia đình có xu hướng thu hút người thuê dài hạn. Các gia đình hoặc các cặp vợ chồng đôi khi được coi là những người thuê nhà tốt hơn những người độc thân vì có quan niệm rằng các gia đình có thể ổn định về tài chính và trả tiền thuê nhà thường xuyên.

Khi khu phố của bạn bị thu hẹp, hãy tìm kiếm một bất động sản có tiềm năng tăng giá và dòng tiền dự kiến ​​tốt. Kiểm tra các tài sản đắt hơn bạn có thể mua cũng như những tài sản trong tầm tay của bạn. Bất động sản thường bán dưới giá niêm yết của nó.

Để có tiềm năng tăng giá, hãy tìm một bất động sản—với một vài thay đổi về mặt thẩm mỹ và cải tạo nhỏ—sẽ thu hút những người thuê có thể trả tiền thuê cao hơn. Điều này cũng sẽ nâng cao giá trị của tài sản nếu bạn chọn bán nó sau một vài năm.

Tất nhiên, để đảm bảo một liên doanh có lợi nhuận, điều quan trọng là phải mua một tài sản có giá hợp lý. Khuyến nghị đối với bất động sản cho thuê là trả không quá 12 lần tiền thuê hàng năm mà bạn mong muốn nhận được.

Xác định tiền thuê

Tiền thuê tiềm năng được xác định như thế nào? Bạn sẽ cần phải đưa ra một dự đoán sáng suốt. Đừng để bị cuốn theo những giả định quá lạc quan. Đặt tiền thuê quá cao và kết thúc với một đơn vị trống trong nhiều tháng nhanh chóng làm giảm lợi nhuận tổng thể . Bắt đầu với giá thuê trung bình cho khu phố và làm việc từ đó. Cân nhắc xem vị trí của bạn đáng giá hơn hay ít hơn một chút và tại sao.

Để tìm hiểu xem con số tiền thuê có phù hợp với bạn với tư cách là một nhà đầu tư hay không, hãy tính xem tài sản thực sự sẽ khiến bạn phải trả giá bao nhiêu. Trừ đi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng dự kiến ​​của bạn, thuế bất động sản chia cho 12 tháng, chi phí bảo hiểm chia cho 12 và một khoản trợ cấp hào phóng để bảo trì và sửa chữa.

Đừng đánh giá thấp các chi phí để duy trì tài sản. Những chi phí này phụ thuộc vào tuổi của tài sản và mức độ bảo trì mà bạn dự định tự làm. Một tòa nhà mới hơn có thể sẽ yêu cầu ít công việc hơn một tòa nhà cũ hơn. Một căn hộ trong cộng đồng hưu trí có thể sẽ không bị thiệt hại như nhà ở ngoài trường đại học.

Tự sửa chữa sẽ cắt giảm đáng kể chi phí, nhưng điều đó cũng có nghĩa là bạn phải túc trực 24/7 trong trường hợp khẩn cấp. Một lựa chọn khác là thuê một công ty quản lý tài sản, công ty này sẽ xử lý mọi thứ, từ nhà vệ sinh bị hỏng cho đến thu tiền thuê nhà hàng tháng. Dự kiến ​​​​sẽ trả khoảng 10% tổng thu nhập cho thuê cho dịch vụ này.1

Nếu tất cả những con số này đều ra hoặc tốt hơn nữa là còn lại một ít tiền, giờ đây bạn có thể yêu cầu đại lý bất động sản của mình gửi đề nghị.

Mua hàng

Các ngân hàng có yêu cầu cho vay đối với bất động sản đầu tư khó khăn hơn so với đối với nhà ở chính . Họ cho rằng nếu gặp khó khăn, mọi người ít có khuynh hướng gây nguy hiểm cho ngôi nhà của họ hơn là tài sản kinh doanh. Hãy sẵn sàng trả ít nhất 20% đến 30% cho khoản thanh toán trước , cộng với chi phí đóng cửa. Yêu cầu chuyên gia kiểm tra kỹ lưỡng tài sản và nhờ luật sư bất động sản xem xét mọi thứ trước khi ký.

Đừng quên trả tiền bảo hiểm đầy đủ . Bảo hiểm của người thuê nhà bao gồm đồ đạc của người thuê nhà, nhưng bản thân tòa nhà là trách nhiệm của chủ nhà và bảo hiểm có thể đắt hơn so với một ngôi nhà tương tự do chủ sở hữu sử dụng. Tiền lãi thế chấp, bảo hiểm và khấu hao của tài sản đều được khấu trừ thuế lên đến một số tiền nhất định.

Điểm mấu chốt

​Mọi tiểu bang đều có những thành phố tốt, mọi thành phố đều có những khu phố tốt và mọi khu phố đều có những bất động sản tốt. Phải mất rất nhiều công sức và nghiên cứu để sắp xếp cả ba. Khi bạn tìm được tài sản cho thuê lý tưởng của mình, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế và đảm bảo tài chính của bạn đủ lành mạnh để bạn có thể đợi tài sản bắt đầu sinh tiền.