4 Yếu Tố Chính Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản

Bất động sản đại diện cho một phần đáng kể của cải của hầu hết mọi người, và điều này đặc biệt đúng đối với nhiều chủ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ. Theo Khảo sát về Tài chính Tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang, 64,9% gia đình Mỹ sở hữu nơi ở chính của họ vào năm 2019. Quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một lĩnh vực hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Bài viết này sẽ xem xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và sự đa dạng của các khoản đầu tư có sẵn.

Nhân khẩu học

Nhân khẩu học là dữ liệu mô tả thành phần của dân số, chẳng hạn như tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tăng trưởng dân số. Những số liệu thống kê này thường bị bỏ qua nhưng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cách định giá bất động sản và loại bất động sản nào đang có nhu cầu. Những thay đổi lớn về nhân khẩu học của một quốc gia có thể có tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong vài thập kỷ.

Ví dụ, thế hệ baby boomers sinh từ năm 1945 đến 1964 là một ví dụ về xu hướng nhân khẩu học có khả năng ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Quá trình chuyển đổi của những người thuộc thế hệ bùng nổ trẻ em này sang giai đoạn nghỉ hưu là một trong những xu hướng thế hệ thú vị hơn trong thế kỷ trước và việc những người thuộc thế hệ bùng nổ dân số này nghỉ hưu, bắt đầu từ năm 2010, chắc chắn sẽ được chú ý trên thị trường trong nhiều thập kỷ tới.

Có rất nhiều cách mà loại thay đổi nhân khẩu học này có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, một số câu hỏi chính cần đặt ra là: i) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu về ngôi nhà thứ hai ở các khu vực nghỉ dưỡng phổ biến khi nhiều người bắt đầu nghỉ hưu hơn ? Hoặc ii) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu đối với những ngôi nhà lớn hơn nếu thu nhập thấp hơn và tất cả trẻ em đều đã chuyển đi? Những câu hỏi này và những câu hỏi khác có thể giúp các nhà đầu tư thu hẹp loại hình và vị trí đầu tư bất động sản có khả năng mong muốn từ lâu trước khi xu hướng này bắt đầu.

Lãi suất 

Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Nếu bạn đang cân nhắc việc mua một ngôi nhà có thế chấp, bạn nên nghiên cứu lãi suất bằng cách sử dụng máy tính thế chấp. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng mua bất động sản nhà ở của một người. Đó là bởi vì lãi suất càng thấp, chi phí thế chấp để mua nhà sẽ càng thấp, điều này tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, điều này một lần nữa đẩy giá lên cao.

Điều quan trọng cần lưu ý là khi lãi suất tăng, chi phí để có được một khoản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu và giá bất động sản. Tuy nhiên, khi xem xét tác động của lãi suất đối với khoản đầu tư vốn cổ phần như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), chứ không phải đối với bất động sản nhà ở, mối quan hệ này có thể được coi là tương tự như mối quan hệ của trái phiếu với lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên vì lãi suất trái phiếu của nó trở nên hấp dẫn hơn và khi lãi suất tăng, giá trị của trái phiếu giảm. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, lợi tức cao của REITs trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của chúng tăng lên. Khi lãi suất tăng, lợi suất của REIT trở nên kém hấp dẫn hơn và nó đẩy giá trị của chúng xuống.

Nền kinh tế

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo lường bằng các chỉ số kinh tế như GDP , dữ liệu việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa, v.v. Nói chung, khi nền kinh tế trì trệ, bất động sản cũng vậy.

Tuy nhiên, tính chu kỳ của nền kinh tế có thể có những tác động khác nhau đối với các loại bất động sản khác nhau. Ví dụ: nếu REIT có tỷ lệ đầu tư vào khách sạn lớn hơn, thì nó thường sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi suy thoái kinh tế so với REIT đã đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Khách sạn là một dạng tài sản rất nhạy cảm với hoạt động kinh tế do loại cấu trúc cho thuê vốn có trong kinh doanh. Thuê phòng khách sạn có thể được coi là một hình thức cho thuê ngắn hạn mà khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng bỏ qua nếu nền kinh tế hoạt động kém. Mặt khác, những người thuê văn phòng thường có hợp đồng thuê dài hạn không thể thay đổi trong bối cảnh suy thoái kinh tế. Vì vậy, mặc dù bạn nên nhận thức được phần nào của chu kỳ kinh tế đang diễn ra, nhưng bạn cũng nên nhận thức được mức độ nhạy cảm của bất động sản đối với chu kỳ kinh tế .

Chính sách/trợ cấp của chính phủ

Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể có tác động đáng kể đến nhu cầu và giá cả bất động sản. Tín dụng thuế , khấu trừ và trợ cấp là một số cách mà chính phủ có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản trong thời gian chúng được áp dụng. Nhận thức được các ưu đãi hiện tại của chính phủ có thể giúp bạn xác định những thay đổi về cung và cầu, đồng thời xác định các xu hướng sai lệch tiềm ẩn.

Ví dụ, vào năm 2009, chính phủ Hoa Kỳ đã giới thiệu khoản tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu đối với chủ sở hữu nhà nhằm thúc đẩy doanh số bán nhà trong bối cảnh nền kinh tế trì trệ  (chỉ những người mua nhà trong giai đoạn 2008-2010 mới đủ điều kiện). Theo Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ, 2,3 triệu người đã tận dụng ưu đãi thuế. Đây là một mức tăng khá lớn, mặc dù chỉ là tạm thời và nếu không biết mức tăng này là kết quả của ưu đãi thuế, bạn có thể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở tăng lên dựa trên các yếu tố khác.

Đầu tư tốt nhất là gì?

Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản vật chất hoặc chọn đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng làm tài sản tạo thu nhập hoặc để bán lại trong tương lai. Các cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF), quỹ bất động sản hỗn hợp (CREF) và quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu vốn thấp hơn, các nhà đầu tư trung bình thích đầu tư gián tiếp vào bất động sản.

Điểm mấu chốt

Bài học này đã giới thiệu một số yếu tố cấp cao đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến thị trường bất động sản, nhưng cũng có những yếu tố phức tạp hơn cũng tham gia. Và mặc dù một số yếu tố nói trên cho thấy mối quan hệ rõ ràng giữa yếu tố đó và thị trường, nhưng trên thực tế, kết quả có thể rất khác. Tuy nhiên, hiểu được các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản là điều cần thiết để thực hiện đánh giá toàn diện về một khoản đầu tư tiềm năng.