Có một số câu hỏi mà các nhà đầu tư phải tự hỏi khi nói đến việc đầu tư số tiền khó kiếm được của họ. Khoản đầu tư sẽ thu về bao nhiêu? Nó có giá bao nhiêu? Nhưng quan trọng hơn, các nhà đầu tư nên quan tâm đến giá trị của nó. Điều này đặc biệt đúng khi bạn cân nhắc mua một tài sản đầu tư.
Thu nhập từ bất động sản liên quan đến đầu tư đang ở mức cao lịch sử.1Tiền thuê mang lại nguồn doanh thu ngày càng tăng và đó là cách kiếm tiền ổn định. Nhưng trước khi tham gia vào trò chơi cho thuê bất động sản, làm thế nào để tiến hành đánh giá?
Đọc để tìm hiểu một số cách phổ biến nhất để định giá tài sản cho thuê cao cấp.
CHÌA KHÓA RÚT RA
- Việc xác định chi phí và lợi tức của một bất động sản đầu tư cũng quan trọng như việc xác định giá trị của nó.
- Các nhà đầu tư có thể sử dụng phương pháp so sánh doanh số, mô hình định giá tài sản vốn, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí để xác định giá trị tài sản.
- Không có giải pháp một kích cỡ phù hợp cho tất cả, vì vậy có thể cần phải áp dụng kết hợp các yếu tố này.
1. Phương pháp So sánh Bán hàng
Phương pháp so sánh giá bán (SCA) là một trong những hình thức định giá bất động sản nhà ở dễ nhận biết nhất . Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất bởi các thẩm định viên và đại lý bất động sản khi họ đánh giá tài sản.
Cách tiếp cận này chỉ đơn giản là so sánh các ngôi nhà tương tự đã được bán hoặc cho thuê tại địa phương trong một khoảng thời gian nhất định. Hầu hết các nhà đầu tư sẽ muốn xem SCA trong một khung thời gian đáng kể để thu thập bất kỳ xu hướng mới nổi nào.
SCA dựa vào các thuộc tính hoặc tính năng để ấn định giá trị tương đối. Các giá trị này có thể dựa trên các đặc điểm nhất định chẳng hạn như số lượng phòng ngủ và phòng tắm, nhà để xe và/hoặc đường lái xe vào nhà, hồ bơi, boong tàu, lò sưởi—bất cứ thứ gì làm cho một bất động sản trở nên độc đáo và đáng chú ý.
Giá mỗi foot vuông là thước đo phổ biến và dễ hiểu mà tất cả các nhà đầu tư có thể sử dụng để xác định nơi tài sản của họ nên được định giá . Nói cách khác, nếu một căn nhà phố rộng 2.000 foot vuông đang cho thuê với giá 1 đô la/ foot vuông, thì các nhà đầu tư có thể mong đợi thu nhập một cách hợp lý trong sân bóng đó, với điều kiện là những căn nhà phố tương đương trong khu vực cũng sẽ có giá như vậy.
Ví dụ về phương pháp so sánh doanh số bán hàng
Hãy nhớ rằng SCA hơi chung chung—nghĩa là mỗi ngôi nhà đều có một nét độc đáo không phải lúc nào cũng có thể định lượng được. Người mua và người bán có thị hiếu riêng và khác biệt. SCA có nghĩa là một cơ sở hoặc ý kiến hợp lý, và không phải là một công cụ dự đoán hoặc định giá hoàn hảo cho bất động sản. Đó cũng là một phương pháp nên được sử dụng để so sánh với những ngôi nhà tương đối giống nhau.2
Vì vậy, sẽ không hiệu quả nếu bạn định định giá bất động sản mà bạn quan tâm, rộng 2.000 bộ vuông với nhà để xe, hồ bơi, sáu phòng ngủ và năm phòng tắm đầy đủ tiện nghi với một bất động sản khác có số phòng ngủ bằng một nửa. , không có hồ bơi và chỉ rộng 1.200 bộ vuông.
Điều quan trọng là các nhà đầu tư nên sử dụng một thẩm định viên hoặc đại lý bất động sản được chứng nhận khi yêu cầu phân tích thị trường so sánh . Điều này giảm thiểu rủi ro đánh giá gian lận, vốn đã trở nên phổ biến trong cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007.3
2. Mô hình định giá tài sản vốn
Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM) là một công cụ định giá toàn diện hơn. CAPM giới thiệu các khái niệm về rủi ro và chi phí cơ hội khi áp dụng cho đầu tư bất động sản.
Mô hình này xem xét lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng thu được từ thu nhập cho thuê và so sánh nó với các khoản đầu tư khác không có rủi ro, chẳng hạn như trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ hoặc các hình thức đầu tư thay thế vào bất động sản, chẳng hạn như ủy thác đầu tư bất động sản (REITs ).4
Tóm lại, nếu lợi tức kỳ vọng của khoản đầu tư không rủi ro hoặc được đảm bảo vượt quá ROI tiềm năng từ thu nhập cho thuê, thì đơn giản là không có ý nghĩa tài chính nào khi chấp nhận rủi ro đối với tài sản cho thuê. Đối với rủi ro, CAPM xem xét các rủi ro cố hữu đối với việc cho thuê bất động sản .
Các yếu tố rủi ro
Ví dụ, tất cả các tài sản cho thuê không giống nhau. Vị trí và tuổi của tài sản là những cân nhắc quan trọng. Cho thuê bất động sản cũ hơn có nghĩa là chủ nhà sẽ phải chịu chi phí bảo trì cao hơn .
Tài sản cho thuê trong khu vực có nhiều tội phạm có thể sẽ cần nhiều biện pháp phòng ngừa an toàn hơn so với cho thuê trong cộng đồng có cổng.
Mô hình này đề xuất tính đến những rủi ro này trước khi xem xét khoản đầu tư của bạn hoặc khi thiết lập cấu trúc định giá cho thuê. CAPM giúp bạn xác định mức lợi nhuận mà bạn xứng đáng nhận được khi đặt tiền của mình vào rủi ro.
3. Phương pháp thu nhập
Cách tiếp cận thu nhập tập trung vào thu nhập tiềm năng của tài sản cho thuê mang lại so với khoản đầu tư ban đầu. Phương pháp thu nhập được sử dụng thường xuyên cho đầu tư bất động sản thương mại .
Cách tiếp cận thu nhập được sử dụng thường xuyên với đầu tư bất động sản thương mại vì nó kiểm tra thu nhập cho thuê tiềm năng trên một tài sản so với chi phí tiền mặt ban đầu để mua bất động sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên việc xác định tỷ lệ vốn hóa hàng năm cho một khoản đầu tư. Tỷ lệ này là thu nhập hàng năm dự kiến từ hệ số tiền thuê gộp chia cho giá trị hiện tại của tài sản. Vì vậy, nếu chi phí mua một tòa nhà văn phòng là 120.000 đô la và thu nhập hàng tháng dự kiến từ việc cho thuê là 1.200 đô la, thì tỷ lệ vốn hóa hàng năm dự kiến là: 14.400 (1.200 đô la x 12 tháng) ÷ 120.000 đô la = 0,12 hoặc 12%
Đây là một mô hình rất đơn giản với ít giả định. Nhiều khả năng, có chi phí lãi suất cho một khoản thế chấp. Ngoài ra, thu nhập cho thuê trong tương lai có thể ít nhiều có giá trị trong năm năm kể từ bây giờ so với hiện tại.
Nhiều nhà đầu tư đã quen thuộc với giá trị hiện tại ròng của tiền. Áp dụng cho bất động sản, khái niệm này còn được gọi là dòng tiền chiết khấu . Đô la nhận được trong tương lai phải chịu rủi ro lạm phát cũng như giảm phát và được trình bày dưới dạng chiết khấu để giải thích cho điều này.
4. Phương pháp nhân số tiền thuê gộp
Phương pháp tiếp cận hệ số tiền thuê gộp (GRM) định giá tài sản cho thuê dựa trên số tiền thuê mà nhà đầu tư có thể thu được mỗi năm. Đó là một cách nhanh chóng và dễ dàng để đo lường xem một tài sản có đáng để đầu tư hay không. Tất nhiên, đây là trước khi xem xét bất kỳ khoản thuế, bảo hiểm , tiện ích và các chi phí khác liên quan đến tài sản, vì vậy cần phải thận trọng.
Mặc dù nó có thể tương tự như cách tiếp cận thu nhập, nhưng cách tiếp cận tổng số tiền thuê không sử dụng thu nhập hoạt động ròng làm tỷ lệ giới hạn, mà thay vào đó là tiền thuê gộp.5
Tỷ lệ giới hạn của hệ số tiền thuê gộp lớn hơn một, trong khi tỷ lệ giới hạn cho cách tiếp cận thu nhập là một giá trị phần trăm. Để có được sự so sánh táo với táo, bạn nên xem GRM và thu nhập cho thuê của các tài sản tương tự khác với tài sản mà bạn quan tâm.
Ví dụ về cách tiếp cận hệ số tiền thuê gộp
Giả sử một bất động sản thương mại được bán trong khu vực lân cận mà bạn đang tìm kiếm với giá 500.000 đô la, với thu nhập hàng năm là 90.000 đô la. Để tính GRM của nó, chúng tôi chia giá bán (hoặc giá trị tài sản) cho thu nhập cho thuê hàng năm: 500.000 USD ÷ 90.000 USD = 5,56.5
Bạn có thể so sánh con số này với con số bạn đang xem, miễn là bạn biết thu nhập cho thuê hàng năm của nó. Bạn có thể tìm ra giá trị thị trường của nó bằng cách nhân GRM với thu nhập hàng năm của nó. Nếu nó cao hơn cái đã bán gần đây—tức là với giá 500.000 đô la—thì nó có thể không đáng, vì vậy hãy cân nhắc tiếp tục.
5. Phương pháp chi phí
Cách tiếp cận chi phí để định giá bất động sản nói rằng tài sản chỉ có giá trị khi nó có thể được sử dụng một cách hợp lý. Nó được ước tính bằng cách kết hợp giá trị đất và giá trị khấu hao của bất kỳ cải tiến nào.2
Các thẩm định viên từ trường phái này thường tán thành cách sử dụng cao nhất và tốt nhất để tóm tắt cách tiếp cận chi phí đối với bất động sản. Nó thường được sử dụng làm cơ sở để định giá đất trống.
Ví dụ: nếu bạn là nhà phát triển căn hộ đang tìm mua ba mẫu đất ở khu vực cằn cỗi để chuyển thành chung cư , giá trị của mảnh đất đó sẽ dựa trên việc sử dụng tốt nhất mảnh đất đó. Nếu mảnh đất được bao quanh bởi các mỏ dầu và người gần nhất sống cách đó 20 dặm, cách sử dụng tốt nhất và do đó giá trị cao nhất của tài sản đó không phải là chuyển đổi thành căn hộ, mà có thể là mở rộng quyền khoan để tìm thêm dầu.
Một đối số sử dụng tốt nhất khác có liên quan đến phân vùng tài sản . Nếu bất động sản tiềm năng không được khoanh vùng cho mục đích ở, giá trị của nó sẽ bị giảm, vì nhà phát triển sẽ phải chịu chi phí đáng kể để được phân vùng lại. Cách tiếp cận này được coi là đáng tin cậy nhất khi được sử dụng trên các cấu trúc mới hơn và kém tin cậy hơn đối với các thuộc tính cũ hơn. Nó thường là cách tiếp cận đáng tin cậy duy nhất khi xem xét các tài sản sử dụng đặc biệt.
Điểm mấu chốt
Không có cách nào để xác định giá trị của một tài sản cho thuê. Hầu hết các nhà đầu tư nghiêm túc đều xem xét các thành phần từ tất cả các phương pháp định giá này trước khi đưa ra quyết định đầu tư về tài sản cho thuê. Tìm hiểu các khái niệm định giá cơ bản này sẽ là một bước đi đúng hướng để tham gia vào trò chơi đầu tư bất động sản.
Sau đó, khi bạn đã tìm thấy một tài sản có thể mang lại cho bạn một khoản thu nhập phù hợp, hãy tìm một mức lãi suất phù hợp cho tài sản mới của bạn bằng cách sử dụng máy tính thế chấp. Sử dụng công cụ này cũng sẽ cung cấp cho bạn những số liệu cụ thể hơn để làm việc khi đánh giá một tài sản cho thuê tiềm năng.