5 Cách Đơn Giản Để Đầu Tư Vào Bất Động Sản
Khi tìm kiếm các lựa chọn đầu tư, có nhiều sự lựa chọn về nơi để đầu tư tiền của bạn. Cổ phiếu, trái phiếu, quỹ hoán đổi danh mục, quỹ tương hỗ và bất động sản đều là những khoản đầu tư tốt cho dù bạn có kinh nghiệm ở cấp độ nào; ngoại hối hoặc tiền điện tử có thể quá biến động đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu.
Mua và sở hữu bất động sản là một chiến lược đầu tư có thể vừa tạo ra dòng tiền vừa sinh lợi. Không giống như các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu, chủ sở hữu bất động sản tiềm năng có thể sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản bằng cách trả trước một phần tổng chi phí, sau đó trả hết số dư, cộng với tiền lãi , theo thời gian.
Điều gì tạo nên một khoản đầu tư bất động sản tốt? Một khoản đầu tư tốt có cơ hội thành công cao, hoặc hoàn vốn đầu tư của bạn. Nếu khoản đầu tư của bạn liên quan đến mức độ rủi ro cao, rủi ro đó sẽ được cân bằng bằng phần thưởng cao có thể có. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn chọn các khoản đầu tư có xác suất thành công cao, thì điều đó cũng không đảm bảo. Bạn không nên bỏ tiền vào bất động sản—hoặc bất kỳ khoản đầu tư nào khác—nếu bạn không thể để mất số tiền đó.
Mặc dù thế chấp truyền thống thường yêu cầu khoản thanh toán trước từ 20% đến 25%, nhưng trong một số trường hợp, khoản thanh toán trước 5% là tất cả những gì cần thiết để mua toàn bộ tài sản. Khả năng kiểm soát tài sản ngay khi các giấy tờ được ký kết khuyến khích cả những người bán bất động sản và chủ nhà, những người này có thể lần lượt đưa ra các khoản thế chấp thứ hai cho ngôi nhà của họ để thanh toán các tài sản bổ sung. Dưới đây là năm cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản.
ĐIỀU CẦN LƯU Ý:
- Các chủ sở hữu bất động sản khao khát có thể mua một tài sản bằng cách sử dụng đòn bẩy, trả trước một phần tổng chi phí và trả hết số dư theo thời gian.
- Một trong những cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản là trở thành chủ nhà của một tài sản cho thuê.
- Những người lướt sóng, mua bất động sản bị định giá thấp, sửa chữa và bán nó, cũng có thể kiếm được thu nhập.
- Các nhóm đầu tư bất động sản là một cách dễ dàng hơn để kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản.
- Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) về cơ bản là cổ phiếu trả cổ tức.
1. Tài sản cho thuê
Sở hữu tài sản cho thuê có thể là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng tự cải tạo (DIY) và sự kiên nhẫn để quản lý người thuê nhà. Tuy nhiên, chiến lược này đòi hỏi vốn đáng kể để tài trợ cho chi phí bảo trì trả trước và trang trải các tháng trống không có người thuê.
Ưu điểm:
- Cung cấp thu nhập thường xuyên và tài sản có thể tăng giá vốn
- Tối đa hóa vốn thông qua đòn bẩy
- Nhiều chi phí liên quan được khấu trừ thuế
Nhược điểm
- Quản lý người thuê nhà có thể phiền toái
- Có khả năng gây thiệt hại tài sản từ người thuê nhà
- Giảm thu nhập từ các vị trí tuyển dụng tiềm năng nếu đi làm thuê
Theo dữ liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, giá bán nhà mới (chỉ số sơ bộ về giá trị bất động sản) liên tục tăng giá trị từ những năm 1960 đến 2007, trước khi giảm xuống trong cuộc khủng hoảng tài chính. Sau đó, giá bán lại tiếp tục tăng, thậm chí vượt qua mức trước khủng hoảng. Những ảnh hưởng lâu dài của đại dịch coronavirus đối với giá trị bất động sản vẫn còn phải xem xét.
Nguồn: Khảo sát Xây dựng, Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ
2. Nhóm đầu tư bất động sản (REIG)
Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là lý tưởng cho những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không gặp rắc rối khi điều hành nó. Đầu tư vào REIGs đòi hỏi phải có đệm vốn và khả năng tiếp cận tài chính.
REIG giống như các quỹ tương hỗ nhỏ đầu tư vào tài sản cho thuê. Trong một nhóm đầu tư bất động sản điển hình, một công ty mua hoặc xây dựng một tập hợp các khu chung cư hoặc căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó gia nhập nhóm.
Một nhà đầu tư đơn lẻ có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư sẽ quản lý chung tất cả các đơn vị, xử lý bảo trì, quảng cáo vị trí tuyển dụng và phỏng vấn người thuê. Để đổi lấy việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý này, công ty sẽ lấy một tỷ lệ phần trăm tiền thuê hàng tháng.
Một hợp đồng cho thuê nhóm đầu tư bất động sản tiêu chuẩn đứng tên nhà đầu tư và tất cả các đơn vị gộp chung một phần tiền thuê để đề phòng các vị trí tuyển dụng không thường xuyên. Để đạt được điều này, bạn sẽ nhận được một số thu nhập ngay cả khi căn hộ của bạn trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị gộp không tăng quá cao, sẽ có đủ để trang trải chi phí.
Ưu điểm:
- Dễ dàng hơn so với sở hữu cho thuê
- Tạo được thu nhập và lãi vốn cao
Nhược điểm
- Rủi ro tuyển dụng
- Phí tương tự như phí liên quan đến quỹ tương hỗ
- Dễ bị quản lý không có tâm
3. Lướt sóng
Lướt sóng dành cho những người có kinh nghiệm đáng kể trong việc định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Lướt sóng đòi hỏi vốn và khả năng thực hiện, hoặc giám sát, sửa chữa khi cần thiết.
Những người lướt bất động sản khác với những người cho thuê nhà. Trường hợp điển hình—những người lướt bất động sản thường tìm cách bán có lời những tài sản bị định giá thấp mà họ mua trong vòng chưa đầy sáu tháng.
Những người lướt sóng bất động sản thuần túy thường không đầu tư vào việc cải thiện tài sản. Do đó, khoản đầu tư phải có giá trị nội tại cần thiết để mang lại lợi nhuận mà không có bất kỳ thay đổi nào, nếu không họ sẽ loại bỏ tài sản khỏi danh sách đầu tư.
Những người lướt sóng tài sản nhanh chóng có thể gặp rắc rối vì họ thường không giữ đủ tiền mặt sẵn có để trả khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến thua lỗ liên tục.
Một số nhà lướt sóng khác kiếm tiền bằng cách mua những bất động sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, trong đó các nhà đầu tư chỉ có thể mua một hoặc hai tài sản cùng một lúc.
Ưu điểm:
- Gắn vốn trong một khoảng thời gian ngắn hơn
- Có thể cung cấp lợi nhuận nhanh chóng
Nhược điểm:
- Yêu cầu kiến thức thị trường sâu hơn
- Thị trường nóng hạ nhiệt bất ngờ sẽ mang đến những khoản lỗ không lường trước được.
4. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs)
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là tốt nhất cho các nhà đầu tư muốn tiếp cận danh mục đầu tư với bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống.
REIT được tạo ra khi một công ty (hoặc ủy thác) sử dụng tiền của nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản thu nhập. REITs được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác.
Một công ty phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức để duy trì trạng thái REIT. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có chia lợi nhuận sau thuế dưới dạng cổ tức hay không.
Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REITs là một khoản đầu tư vững chắc cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán mong muốn có thu nhập thường xuyên. So với các loại hình đầu tư bất động sản đã nói ở trên, REITs cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư phi nhà ở, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng, thường không khả thi đối với các nhà đầu tư cá nhân để mua trực tiếp.
Quan trọng hơn, REITs có tính thanh khoản cao vì chúng là quỹ tín thác được giao dịch trao đổi. Nói cách khác, bạn sẽ không cần một đại lý bất động sản và chuyển nhượng quyền sở hữu để giúp bạn rút tiền đầu tư. Trên thực tế, REITs là một phiên bản chính thức hơn của một nhóm đầu tư bất động sản.
Cuối cùng, khi xem xét REITs, các nhà đầu tư nên phân biệt giữa REITs vốn chủ sở hữu sở hữu các tòa nhà và REITs thế chấp cung cấp tài chính cho bất động sản và đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) . Cả hai đều cung cấp khả năng tiếp xúc với bất động sản, nhưng bản chất của việc tiếp xúc là khác nhau. REIT vốn chủ sở hữu truyền thống hơn ở chỗ nó thể hiện quyền sở hữu bất động sản, trong khi REIT thế chấp tập trung vào thu nhập từ tài trợ thế chấp bất động sản.
Ưu điểm:
- Về cơ bản là cổ phiếu trả cổ tức
- Các khoản nắm giữ cốt lõi có xu hướng là các hợp đồng thuê dài hạn, tạo ra tiền mặt
Nhược điểm:
- Đòn bẩy liên quan đến bất động sản cho thuê truyền thống không thể được áp dụng
5. Nền tảng bất động sản trực tuyến
Nền tảng đầu tư bất động sản dành cho những người muốn tham gia cùng những người khác đầu tư vào một thỏa thuận thương mại hoặc nhà ở lớn hơn. Khoản đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng bất động sản trực tuyến, còn được gọi là gây quỹ cộng đồng bất động sản . Điều này vẫn đòi hỏi vốn đầu tư, mặc dù ít hơn những gì cần thiết để mua bất động sản hoàn toàn.
Các nền tảng trực tuyến kết nối các nhà đầu tư đang tìm cách tài trợ cho các dự án với các nhà phát triển bất động sản. Trong một số trường hợp, bạn có thể đa dạng hóa các khoản đầu tư của mình mà không cần nhiều tiền.
Ưu điểm:
- Có thể đầu tư vào các dự án đơn lẻ hoặc danh mục các dự án
- Đa dạng hóa vị trí của các khoản đầu tư
Nhược điểm
- Có xu hướng kém thanh khoản trong một khoản thời gian
- Phí quản lý
Các câu hỏi thường gặp
Tại sao tôi nên thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của mình?
Bất động sản là một loại tài sản riêng biệt mà nhiều chuyên gia đồng ý nên là một phần của danh mục đầu tư được đa dạng hóa tốt. Điều này là do bất động sản thường không tương quan chặt chẽ với cổ phiếu, trái phiếu hoặc hàng hóa. Đầu tư bất động sản cũng có thể tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà hoặc thanh toán thế chấp bên cạnh khả năng tăng vốn.
Đầu tư bất động sản trực tiếp và gián tiếp là gì?
Đầu tư bất động sản trực tiếp liên quan đến việc thực sự sở hữu và quản lý tài sản. Bất động sản gián tiếp liên quan đến việc đầu tư vào các phương tiện gộp sở hữu và quản lý tài sản, chẳng hạn như REITs hoặc quỹ cộng đồng bất động sản.
Crowdfunding bất động sản có rủi ro không?
So với các hình thức đầu tư bất động sản khác, gây quỹ cộng đồng có thể rủi ro hơn một chút. Điều này thường là do gây quỹ cộng đồng cho bất động sản là tương đối mới. Hơn nữa, một số dự án có sẵn có thể xuất hiện trên các trang huy động vốn từ cộng đồng vì chúng không thể tìm nguồn tài trợ từ các phương tiện truyền thống hơn. Cuối cùng, nhiều nền tảng gây quỹ cộng đồng bất động sản yêu cầu tiền của các nhà đầu tư phải bị khóa trong khoảng thời gian vài năm, khiến nó trở nên kém thanh khoản. Tuy nhiên, các nền tảng hàng đầu tự hào về lợi nhuận hàng năm từ 2% đến 20%.
Điểm mấu chốt
Cho dù các nhà đầu tư bất động sản sử dụng tài sản của họ để tạo thu nhập cho thuê hay chờ thời cơ cho đến khi có cơ hội bán hoàn hảo, thì vẫn có thể xây dựng một chương trình đầu tư mạnh mẽ bằng cách trả trước một phần tương đối nhỏ trong tổng giá trị của tài sản. Và như với bất kỳ khoản đầu tư nào, có lợi nhuận và tiềm năng trong bất động sản, cho dù thị trường chung có tăng hay giảm.