7 bước để có một giao dịch bất động sản thương mại hấp dẫn

Hãy hỏi bất kỳ chuyên gia bất động sản nào về lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản thương mại và bạn có thể sẽ bắt đầu một cuộc độc thoại về việc những bất động sản đó là một thỏa thuận tốt hơn so với bất động sản nhà ở như thế nào . Chủ sở hữu bất động sản thương mại yêu thích dòng tiền bổ sung , lợi thế kinh tế nhờ quy mô , sân chơi tương đối cởi mở, thị trường dồi dào cho những người quản lý tài sản tốt, giá cả phải chăng và cơ hội thu được lợi nhuận tiềm năng lớn hơn từ bất động sản thương mại.

Nhưng làm thế nào để bạn đánh giá các thuộc tính tốt nhất? Và điều gì làm nên sự khác biệt giữa những giao dịch tuyệt vời với những giao dịch ngu ngốc?

1. Tìm hiểu những gì người trong cuộc biết

Để trở thành một người chơi trong lĩnh vực bất động sản thương mại, hãy học cách suy nghĩ như một chuyên gia. Ví dụ, biết rằng tài sản thương mại được định giá khác với tài sản nhà ở. Thu nhập từ bất động sản thương mại có liên quan trực tiếp đến diện tích sử dụng được của nó. Đó không phải là trường hợp với nhà riêng lẻ. Bạn cũng sẽ thấy dòng tiền lớn hơn với bất động sản thương mại. Bài toán rất đơn giản: chẳng hạn, bạn sẽ kiếm được nhiều thu nhập hơn từ những ngôi nhà dành cho nhiều hộ gia đình so với những ngôi nhà dành cho một gia đình. Cũng nên biết rằng hợp đồng thuê bất động sản thương mại dài hơn so với nhà ở dành cho một gia đình. Điều đó mở đường cho dòng tiền lớn hơn. Cuối cùng, nếu bạn đang ở trong một môi trường tín dụng chặt chẽ hơn, hãy đảm bảo mang theo tiền mặt trong tay. Người cho vay tài sản thương mạimuốn giảm ít nhất 30% trước khi họ bật đèn xanh cho khoản vay.

2. Vạch ra một kế hoạch hành động

Thiết lập các thông số là ưu tiên hàng đầu trong một giao dịch bất động sản thương mại. Ví dụ: hãy tự hỏi bản thân xem bạn có thể trả bao nhiêu và sau đó tìm kiếm các khoản thế chấp để biết bạn sẽ trả bao nhiêu trong suốt thời hạn của khoản thế chấp. Sử dụng các công cụ như máy tính thế chấp có thể giúp bạn ước tính tốt tổng chi phí cho ngôi nhà của mình. 

Những câu hỏi quan trọng khác mà bạn có thể tự hỏi mình bao gồm: Bạn dự kiến ​​kiếm được bao nhiêu từ thương vụ này? Những người chơi chính là ai? Có bao nhiêu người thuê nhà đã ở trên tàu và trả tiền thuê nhà? Bạn cần lấp đầy bao nhiêu không gian cho thuê?

3. Học cách nhận biết một thỏa thuận tốt

Các chuyên gia bất động sản hàng đầu biết rất nhiều khi họ nhìn thấy một. Bí mật của họ là gì? Đầu tiên, họ có một chiến lược rút lui : Những giao dịch tốt nhất là những giao dịch mà bạn biết mình có thể bỏ qua. Sẽ rất hữu ích nếu bạn có con mắt sắc bén của chủ đất — luôn tìm kiếm những hư hỏng cần sửa chữa, biết cách đánh giá rủi ro và đảm bảo phá vỡ máy tính để đảm bảo rằng tài sản đáp ứng các mục tiêu tài chính của bạn.

4. Làm quen với các số liệu chính về bất động sản thương mại

Các số liệu chính phổ biến để sử dụng khi đánh giá bất động sản bao gồm:

• Thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI của bất động sản thương mại được tính bằng cách đánh giá tổng thu nhập hoạt động trong năm đầu tiên của tài sản và sau đó trừ đi chi phí hoạt động trong năm đầu tiên. Bạn muốn có NOI tích cực.
• Tỷ lệ giới hạn : Tỷ lệ “giới hạn”–hoặc vốn hóa—của bất động sản được sử dụng để tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập. Ví dụ: một khu chung cư gồm năm căn hộ trở lên, các tòa nhà văn phòng thương mại và trung tâm mua sắm nhỏ hơn đều là những đối tượng phù hợp để xác định tỷ lệ trần. Tỷ lệ giới hạn được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại ròng của lợi nhuận hoặc dòng tiền trong tương lai; quá trình này còn được gọi là vốn hóa thu nhập .
• Tiền mặt trên tiền mặt : Các nhà đầu tư bất động sản thương mại dựa vào tài chính để mua tài sản của họ thường tuân thủ công thức tiền mặt để so sánh hiệu suất năm đầu tiên của các tài sản cạnh tranh. Cash-on-cash tính đến thực tế là nhà đầu tư được đề cập không yêu cầu 100% tiền mặt để mua tài sản, nhưng cũng tính đến thực tế là nhà đầu tư sẽ không giữ tất cả NOI vì họ phải sử dụng một phần của nó để thanh toán thế chấp. Để tiết lộ tiền mặt trên tiền mặt, các nhà đầu tư bất động sản phải xác định số tiền cần đầu tư để mua tài sản hoặc khoản đầu tư ban đầu của họ.

5. Tìm kiếm những người bán hàng có động lực

Giống như bất kỳ doanh nghiệp nào, khách hàng thúc đẩy bất động sản. Công việc của bạn là tìm ra họ—cụ thể là những người sẵn sàng và háo hức bán dưới giá trị thị trường . Thực tế là không có gì xảy ra hoặc thậm chí không quan trọng trong bất động sản cho đến khi bạn tìm được một thỏa thuận, thường đi kèm với người bán có động cơ . Đây là người có lý do cấp bách để bán dưới giá trị thị trường. Nếu người bán của bạn không có động lực, họ sẽ không sẵn sàng thương lượng.

6. Khám phá nghệ thuật “làm ruộng” của khu dân cư

Một cách tuyệt vời để đánh giá một bất động sản thương mại là nghiên cứu khu vực lân cận nơi nó tọa lạc bằng cách đi xem nhà , nói chuyện với các chủ sở hữu khu phố khác và tìm kiếm các vị trí trống.

7. Sử dụng phương pháp tiếp cận “ba hướng” để đánh giá tài sản

Hãy linh hoạt khi tìm kiếm các giao dịch tuyệt vời. Sử dụng internet, đọc các quảng cáo được phân loại và thuê chó săn chim để tìm cho bạn những tài sản tốt nhất. Chó chim bất động sản có thể giúp bạn tìm thấy các đầu tư có giá trị để đổi lấy phí giới thiệu.

Điểm mấu chốt

Nhìn chung, việc tìm kiếm và đánh giá các bất động sản thương mại không chỉ là về các khu dân cư nông nghiệp, nhận được mức giá hời hoặc gửi tín hiệu khói để thu hút người bán đến với bạn. Trọng tâm của hành động là giao tiếp cơ bản của con người. Đó là về việc xây dựng mối quan hệ và mối quan hệ với chủ sở hữu bất động sản, để họ cảm thấy thoải mái khi nói về những giao dịch tốt – và làm ăn với bạn.