Câu hỏi liệu mua và nắm giữ bất động sản có phải là chiến lược tốt nhất để đầu tư vào bất động sản không có một câu trả lời chính xác. Thay vào đó, việc chọn phương pháp này thay vì phương pháp khác phải là một phần của kế hoạch chiến lược rõ ràng có xem xét các mục tiêu tổng thể của bạn.

Bạn cũng nên xem xét các cơ hội do thị trường hiện tại mang lại. Dưới đây là cái nhìn về những gì liên quan đến việc theo đuổi từng chiến lược và cách quyết định chiến lược nào có thể phù hợp với bạn.

ĐIỀU CẦN LƯU Ý:

  • Lướt cùng với mua và nắm giữ bất động sản đại diện cho hai chiến lược đầu tư khác nhau.
  • Sở hữu bất động sản mang lại cho các nhà đầu tư cơ hội tích lũy của cải theo thời gian và tránh được những thăng trầm của thị trường.
  • Lướt có thể mang lại sự quay vòng nhanh chóng cho khoản đầu tư của bạn và tránh những rắc rối liên tục trong việc tìm người thuê và duy trì tài sản, nhưng chi phí và thuế có thể cao.
  • Tài sản mua và nắm giữ mang lại thu nhập thụ động hàng tháng và lợi thế về thuế, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng cho việc quản lý và chịu trách nhiệm pháp lý khi trở thành chủ nhà.

 

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Đó là một câu hỏi hay. Quyền sở hữu bất động sản nhà ở đang thu hút sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư bán lẻ vì nhiều lý do sau:

  • Bất động sản có thể mang lại lợi nhuận dễ đoán hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.
  • Bất động sản cung cấp một hàng rào chống lạm phát vì giá cho thuê và dòng tiền đầu tư thường tăng ít nhất bằng tỷ lệ lạm phát.
  • Bất động sản là nơi tuyệt vời để huy động vốn vào những thời điểm bạn không chắc chắn về triển vọng của cổ phiếu và trái phiếu.
  • Vốn chủ sở hữu được tạo ra trong một khoản đầu tư bất động sản cung cấp một cơ sở tuyệt vời để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác. Thay vì đi vay để có vốn đầu tư (tức là mua cổ phiếu ký quỹ ), nhà đầu tư có thể vay bằng vốn chủ sở hữu của mình để tài trợ cho các dự án khác.
  • Khả năng khấu trừ thuế của lãi suất thế chấp làm cho việc vay mua nhà trở nên hấp dẫn.
  • Ngoài việc cung cấp dòng tiền cho chủ sở hữu, bất động sản nhà ở cũng có thể được sử dụng cho một ngôi nhà hoặc các mục đích khác.

 

Thu nhập thụ động so với chủ động

Một điểm khác biệt chính giữa mua và nắm giữ và chuyển nhượng tài sản là cái trước có thể mang lại cho bạn thu nhập thụ động , trong khi cái sau mang lại thu nhập chủ động .

Thu nhập thụ động là tiền kiếm được từ các khoản đầu tư tiếp tục kiếm tiền mà không cần bất kỳ sự tham gia vật chất nào từ phía bạn. Nó có thể là từ cổ phiếu và trái phiếu hoặc từ việc sở hữu tài sản cho thuê và nhận thu nhập cho thuê hàng tháng, miễn là bạn thuê một công ty quản lý để thực hiện tất cả các nhiệm vụ được yêu cầu, chẳng hạn như tìm người thuê, thu tiền thuê và chăm sóc bảo trì.

Thu nhập chủ động là số tiền bạn kiếm được để đổi lấy công việc mà bạn thực hiện. Điều đó bao gồm tiền lương của bạn từ công việc, cũng như lợi nhuận bạn kiếm được từ việc bán nhà. Lướt được coi là thu nhập chủ động, bất kể bạn có đang lao động chân tay hay không. Nó vẫn là công việc kinh doanh mà bạn tham gia—tìm tài sản để chuyển nhượng, mua nó, mua bảo hiểm, giám sát nhà thầu, quản lý dự án, v.v.

Theo nghĩa này, lướt không chỉ là một chiến lược đầu tư như mua và nắm giữ cổ phiếu hay bất động sản. Nếu bạn có một công việc trong ngày, hãy nhớ rằng thời gian rảnh rỗi của bạn có thể sẽ được dành cho tất cả các yêu cầu mà việc chuyển nhượng bất động sản đòi hỏi.

 

Hai cách để lướt

Hai loại tài sản chính có thể được sử dụng trong cách tiếp cận mua/bán đối khi đầu tư lướt bất động sản. Đầu tiên là những ngôi nhà hoặc căn hộ có thể được mua dưới giá trị thị trường hiện tại vì chúng đang gặp khó khăn về tài chính . Thứ hai là cũ/ nát, một tài sản có các vấn đề về cấu trúc, thiết kế hoặc điều kiện có thể khắc phục để tạo ra giá trị.

Các nhà đầu tư tập trung vào các bất động sản đang gặp khó khăn làm như vậy bằng cách xác định những chủ sở hữu nhà không còn có thể quản lý hoặc duy trì tài sản của họ hoặc bằng cách tìm kiếm các bất động sản bị nợ quá mức và có nguy cơ vỡ nợ . Mặt khác, những người thích sửa sang lại sẽ sửa sang lại hoặc nâng cấp tài sản để nó hoạt động tốt hơn cho chủ nhà hoặc hiệu quả hơn cho người thuê căn hộ.

Người mua nhà cũ/nát sử dụng chiến thuật này dựa vào lao động đầu tư để tăng giá trị thay vì chỉ mua bất động sản với chi phí thấp để tạo ra lợi tức đầu tư cao. Tất nhiên, có thể kết hợp hai chiến lược này khi lướt và nhiều người đã làm như vậy.

Tuy nhiên, việc liên tục tìm kiếm những cơ hội này có thể là một thách thức về lâu dài. Đối với hầu hết mọi người, đầu tư kiểu lướt nên được coi là một chiến lược chiến thuật hơn là một kế hoạch đầu tư dài hạn.

Ưu và nhược điểm của lướt:

 

Uu điểm:

  • Hoàn vốn nhanh hơn
  • Đầu tư tiềm năng an toàn hơn

Nhược điểm:

  • chi phí
  • thuế

Đầu tư lướt sóng: Hoàn vốn nhanh hơn cho bạn

Một lợi thế lớn của việc lướt là thu được lợi nhuận nhanh chóng, giúp giải phóng vốn cho các mục đích khác. Thời gian trung bình để lướt một căn nhà là khoảng sáu tháng, mặc dù những người lần đầu tiên thực hiện có thể tốn nhiều thời gian hơn cho quá trình này.

Ưu điểm: Khoản đầu tư tiềm năng an toàn hơn

Không giống như thị trường chứng khoán, có thể thay đổi vào giữa ngày, thị trường bất động sản thường dễ đoán hơn. Theo một nghĩa nào đó, chuyển nhượng bất động sản có thể được coi là một chiến lược đầu tư an toàn hơn vì nó nhằm mục đích giữ cho vốn không bị rủi ro trong một khoảng thời gian tối thiểu. Nó cũng thiếu các rủi ro về quản lý và cho thuê vốn có trong việc nắm giữ bất động sản—chưa kể đến những rắc rối trong việc tìm kiếm người thuê, thu tiền thuê và duy trì tài sản.

Ưu điểm: Chi phí

Việc đầu tư lướt có thể tạo ra các vấn đề về chi phí mà bạn không gặp phải khi đầu tư dài hạn. Các chi phí liên quan đến việc lướt có thể đòi hỏi rất nhiều tiền, dẫn đến các vấn đề về dòng tiền. Vì chi phí giao dịch rất cao ở cả bên mua và bên bán nên chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Nếu bạn đang từ bỏ công việc hàng ngày của mình và dựa vào thu nhập của mình, thì bạn cũng đang từ bỏ một khoản tiền lương nhất quán.

Nhược điểm: Thuế

Việc quay vòng tài sản nhanh chóng (và tốc độ là tất cả trong các giao dịch chuyển nhượng thành công) có thể tạo ra những thay đổi về thu nhập có thể làm tăng hóa đơn thuế của bạn. Điều đó đặc biệt đúng nếu mọi thứ diễn ra quá nhanh để tận dụng các quy tắc về thuế lãi vốn dài hạn . Trong những trường hợp đó, bạn sẽ phải trả mức thuế lãi vốn cao hơn dựa trên thu nhập kiếm được nếu bạn sở hữu bất động sản dưới một năm.

 

Ưu và nhược điểm của việc mua và nắm giữ

Uu điểm:

  • Thu nhập liên tục
  • Gia tăng giá trị tài sản
  • Thuế

Nhược điểm

  • Chi phí quảng cáo, tìm kiếm khách hàng
  • Quản lý và các vấn đề pháp lý

Ưu điểm: Thu nhập liên tục

Sở hữu tài sản cho thuê mang lại cho bạn thu nhập thường xuyên, bất kể bạn đang ở đâu hay đang làm gì. Hơn nữa, mua và nắm giữ bất động sản là một công thức nổi tiếng để tích lũy khối tài sản lớn . Rất nhiều “old money” ở Mỹ và nước ngoài đã được tích lũy thông qua quyền sở hữu đất đai. Bất chấp những giai đoạn giá giảm, giá trị đất hầu như luôn tăng trở lại trong thời gian dài vì nguồn cung đất hạn chế.

Ưu điểm: Tăng giá trị tài sản

Bạn giữ tài sản đầu tư của mình càng lâu, bạn càng có nhiều khả năng hưởng lợi từ lạm phát. Điều đó sẽ làm tăng giá trị của tài sản trong khi số tiền bạn vay để thế chấp giảm xuống khi bạn trả hết. Giả sử bạn có thể mua trong thị trường của người mua và bán trong thị trường của người bán. Sau đó, cũng có tiềm năng thực sự cho lợi tức đầu tư đáng kể của bạn.

Ưu điểm: Thuế

Sở hữu một tài sản cho thuê có lợi thế về thuế. Tài sản cho thuê được đánh thuế là thu nhập đầu tư, với thuế suất thấp hơn. Bạn cũng có thể xóa các chi phí, bao gồm sửa chữa, bảo trì hoặc bảo trì, trả tiền cho người quản lý tài sản và việc đi lại đến hoặc từ tài sản của bạn.

Hơn nữa, bạn sẽ phải trả thuế theo tỷ lệ lãi vốn dài hạn nếu bạn quyết định bán sau khi sở hữu tài sản trong hơn một năm.

Nhược điểm: Chi phí tuyển dụng

Không thể tìm được người thuê nhà là một trong những rủi ro khi sở hữu bất động sản cho thuê. Điều đó đúng cho dù bạn tự làm hay thuê một công ty quản lý làm việc đó cho bạn. Nếu tài sản của bạn để trống trong nhiều tháng hoặc nhiều năm, bạn có trách nhiệm thanh toán khoản thế chấp trong thời gian đó. Trước khi đầu tư vào bất động sản mua và nắm giữ, bạn sẽ muốn đảm bảo rằng ngân sách của mình sẽ chi trả cho một đến ba tháng trống mỗi năm.

Nhược điểm: Quản lý và các vấn đề pháp lý

Quyền sở hữu bất động sản dài hạn là một nỗ lực quản lý chuyên sâu nằm ngoài khả năng của nhiều nhà đầu tư. Một số nhà đầu tư, đặc biệt là chủ sở hữu bất động sản cho thuê lần đầu, không được chuẩn bị hoặc trang bị kém để giải quyết các trách nhiệm và vấn đề pháp lý đi kèm với việc trở thành chủ nhà. Quá trình tìm kiếm những người thuê nhà chất lượng và đáp ứng nhu cầu của họ có thể là một công việc căng thẳng và tốn nhiều thời gian. Tuy nhiên, quản lý tài sản thành công là cần thiết để đảm bảo dòng tiền liên tục từ khoản đầu tư của một người.

Lựa chọn một chiến lược

Bạn cần trả lời một số câu hỏi quan trọng để quyết định xem việc bán tài sản hoặc giữ chúng lâu dài có phải là chiến lược tốt nhất hay không. Bạn phải quyết định xem việc phân bổ vốn của bạn vào bất động sản là một khoản đầu tư lâu dài hay chỉ là một cách để kiếm lợi nhuận từ việc tăng giá nhà dự kiến.

Nó cũng sẽ hữu ích nếu bạn xác định tỷ lệ rủi ro và lợi nhuận nào là phù hợp cho phần này trong danh mục đầu tư của mình. Cuối cùng, bạn phải có khả năng chấp nhận rủi ro và kỹ năng để đảm nhận các trách nhiệm quản lý đi kèm với một trong hai loại hình đầu tư.

Giả sử không có vốn để mua một danh mục đầu tư đa dạng. Trong trường hợp đó, một nhà đầu tư tiềm năng phải sẵn sàng chấp nhận rủi ro phi hệ thống . Điều đó bao gồm rủi ro tài sản cá nhân và khả năng thiếu nhu cầu đối với tài sản, cho dù là chủ nhà hay người thuê nhà.

Nếu bạn đang xem xét một chiến lược lướt, bạn cũng phải xác định xem bạn có kỹ năng phát hiện ra những bất động sản bán tháo hoặc những người sửa chữa hay không. Trong chiến lược giao dịch này, điều cần thiết là tìm hiểu xem liệu vốn có thể được luân chuyển đủ số lần trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định để vượt qua chi phí giao dịch hay không. Chúng bao gồm phí môi giới , tài chính và hoàn tất thương vụ .

Bạn có thể tận hưởng lợi ích của cả hai chiến lược bằng cách phát triển một doanh nghiệp bán nhà chuyển nhượng và sử dụng lợi nhuận của mình để đầu tư vào các bất động sản có thu nhập cho thuê dài hạn.

 

Điểm mấu chốt

Sự lựa chọn giữa hai chiến lược được đề cập phụ thuộc vào tình hình và mục tiêu tài chính cụ thể của bạn. Tuy nhiên, chiến lược nắm giữ dài hạn thường phù hợp hơn với những người sử dụng bất động sản như một phần cốt lõi trong danh mục đầu tư tổng thể của họ.

Mặt khác, lướt tài sản thường tốt hơn khi bất động sản được sử dụng như một công cụ hỗ trợ hoặc một chiến thuật nâng cao lợi nhuận.

Các nhà đầu tư muốn tích lũy của cải và thu nhập từ các khoản đầu tư bất động sản của họ nên xem xét việc nắm giữ bất động sản trong thời gian dài. Họ có thể sử dụng vốn chủ sở hữu được tích hợp trong danh mục đầu tư để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác, với khả năng cuối cùng là bán tài sản ở thị trường cấp cao.

Lướt là một chiến thuật phù hợp nhất trong các giai đoạn khi triển vọng trên thị trường chứng khoán và trái phiếu thấp. Nó cũng có thể hiệu quả đối với những người đang cố gắng thu được lợi nhuận vốn ngắn hạn trong thời gian thị trường nhà đất cho phép.