Cách để kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản

Cho dù bạn tò mò về tiềm năng đầu tư của  bất động sản hay đơn giản là bạn phát ngán với những quảng cáo hứa hẹn những cách ít được biết đến để “kiếm lợi nhuận từ tài sản của bạn”, thì thực tế, bất động sản tạo ra của cải như thế nào đều đáng để tìm hiểu.

Thay vì cung cấp các chiến lược mơ hồ để  đầu tư vào bất động sản  hoặc sơ lược về quyền sở hữu nhà cho người mua lần đầu , bài học này sẽ tập trung vào cách kiếm tiền thông qua bất động sản. Nó sẽ bao gồm cả những phương pháp cơ bản không thay đổi trong nhiều thế kỷ, bất kể loại bóng bẩy nào mà các bậc thầy của thời điểm này cố gắng áp dụng cho chúng, và những cơ hội cụ thể đã xuất hiện tương đối gần đây.

Lợi nhuận bất động sản từ việc tăng giá trị tài sản

Cách phổ biến nhất mà bất động sản mang lại lợi nhuận: Tăng lãi vốn — tức là nó tăng giá trị. Điều này đạt được theo những cách khác nhau đối với các loại tài sản khác nhau, nhưng nó chỉ được thực hiện theo một cách: thông qua việc bán. Tuy nhiên, bạn có thể tăng  lợi tức đầu tư (ROI) vào bất động sản theo nhiều cách. Một cách — nếu bạn vay tiền để mua bất động sản — là tái tài trợ khoản vay với lãi suất thấp hơn . Điều này sẽ làm giảm cơ sở chi phí của bạn cho tài sản, do đó làm tăng vốn chủ sở hữu.

Tất nhiên, nguồn tăng giá rõ ràng nhất đối với đất chưa phát triển là phát triển nó. Khi các thành phố mở rộng, đất đai bên ngoài giới hạn ngày càng trở nên có giá trị vì nó có tiềm năng được mua bởi các nhà phát triển. Một khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở hoặc tòa nhà thương mại, nó sẽ nâng cao giá trị đó hơn nữa.

Sự tăng giá về đất đai cũng có thể đến từ việc khám phá ra các khoáng sản có giá trị hoặc các hàng hóa khác với điều kiện là người mua có quyền đối với chúng. Một ví dụ điển hình về điều này là dầu mỏ, nhưng sự tăng gía cũng có thể đến từ các mỏ đá, cây cối và các tài nguyên thiên nhiên khác.

Khi xem xét bất động sản nhà ở, vị trí thường là yếu tố lớn nhất để tăng gía. Khi khu vực xung quanh ngôi nhà phát triển, thêm các tuyến đường vận chuyển, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi, v.v., những thay đổi này khiến giá trị của ngôi nhà tăng lên. Tất nhiên, xu hướng này cũng có thể hoạt động ngược lại, với giá trị nhà giảm khi một khu phố suy tàn.

Cải tiến nhà cũng có thể thúc đẩy sự tăng giá cao. Xây thêm một phòng tắm, sưởi ấm nhà để xe, và tu sửa nhà bếp với các thiết bị hiện đại chỉ là một số cách mà chủ sở hữu bất động sản có thể cố gắng tăng giá trị của một ngôi nhà.

Bất động sản thương mại  tăng giá trị vì những lý do tương tự như đất thô và bất động sản nhà ở: vị trí, phát triển và cải tiến. Các tài sản thương mại tốt nhất luôn có nhu cầu từ thị trường.

Vai trò của lạm phát đối với giá trị tài sản

Khi xem xét sự tăng giá, bạn phải tính đến tác động kinh tế của  lạm phát . Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10% có nghĩa là đồng đô la của bạn chỉ có thể mua được khoảng 90% cùng loại hàng hóa—bao gồm cả bất động sản—vào năm sau. Nếu một mảnh đất trị giá 100.000 đô la vào năm 1970 và nằm im lìm không phát triển trong nhiều thập kỷ, thì ngày nay nó vẫn có giá trị gấp nhiều lần. Do lạm phát tăng cao trong suốt những năm 1970 và tốc độ ổn định kể từ đó, có thể sẽ phải mất hơn 700.000 đô la để mua mảnh đất đó vào năm 2021, giả sử 100.000 đô la là  giá trị thị trường hợp lý  vào thời điểm đó.

Do đó, chỉ riêng lạm phát có thể dẫn đến sự tăng giá của bất động sản. Mặc dù bạn có thể nhận được gấp năm lần số tiền của mình do lạm phát khi bán, nhiều hàng hóa khác cũng có giá cao gấp năm lần để mua, vì vậy sức mua trong môi trường hiện tại của bạn vẫn là một yếu tố đáng cân nhắc.

Lợi nhuận bất động sản từ thu nhập

Cách quan trọng thứ hai mà bất động sản tạo ra của cải là cung cấp các khoản  thu nhập đều đặn . Thường được gọi là tiền thuê nhà, thu nhập từ bất động sản có thể có nhiều dạng.

Thu nhập từ đất thô

Tùy thuộc vào quyền của bạn đối với đất đai, các công ty có thể trả cho bạn tiền bản quyền cho bất kỳ khám phá nào hoặc các khoản thanh toán định kỳ cho bất kỳ cấu trúc nào họ thêm vào. Ví dụ: chúng bao gồm giắc cắm máy bơm, đường ống, mỏ đá, đường vào và tháp di động. Đất thô cũng có thể được cho thuê để sản xuất, thường là sản xuất nông nghiệp, và những vùng đất trồng cây có thể có giá trị về gỗ có thể khai thác định kỳ.

Thu nhập từ tài sản nhà ở

Phần lớn thu nhập từ bất động sản nhà ở đến từ tiền thuê cơ bản. Những người thuê nhà của bạn trả một số tiền cố định mỗi tháng — số tiền này sẽ tăng lên theo lạm phát và nhu cầu — và bạn lấy số tiền đó ra khỏi chi phí của mình, lấy phần còn lại làm thu nhập cho thuê. Một vị trí tốt là cực kỳ quan trọng để đảm bảo rằng bạn có thể thu hút người thuê một cách dễ dàng.

Thu nhập từ tài sản thương mại

Bất động sản thương mại có thể tạo ra thu nhập từ các nguồn nói trên, với tiền thuê cơ bản lại là phổ biến nhất, nhưng cũng có thể thêm một nguồn nữa dưới dạng  thu nhập tùy chọn  . Nhiều người thuê thương mại sẽ trả  phí  cho các lựa chọn hợp đồng như  quyền từ chối đầu tiên  đối với văn phòng bên cạnh. Người thuê nhà trả  phí bảo hiểm  để giữ các quyền chọn này, cho dù họ có thực hiện chúng hay không. Thu nhập tùy chọn đôi khi tồn tại đối với đất thô và thậm chí cả tài sản nhà ở, nhưng chúng không phổ biến.

Bất động sản nhà ở: Con đường dẫn đến lợi nhuận

Dưới đây là một cái nhìn sâu hơn về một số trong nhiều cách mà bạn có thể kiếm thu nhập từ tài sản nhà ở.

Mua và giữ

Đây là một trong những cách truyền thống hơn để kiếm thu nhập từ bất động sản. Có một số cách để thực hiện điều này: Bạn có thể mua một ngôi nhà dành cho một gia đình và cho thuê; mua một ngôi nhà dành cho nhiều hộ gia đình và sống ở một gian trong khi thuê những gian khác — lý tưởng nhất là để trang trải khoản thế chấp và chi phí nhà ở của chính bạn; hoặc mua một ngôi nhà nhiều hộ gia đình và thuê tất cả các đơn vị — hoặc tự quản lý tài sản hoặc thuê một công ty quản lý để xử lý các đơn vị cho thuê, thu tiền thuê, giải quyết các sửa chữa cần thiết, v.v.

Lướt

Những nhà đầu tư lướt sóng bất động sản chuyên sửa chữa những ngôi nhà trong một thời gian ngắn rồi bán chúng với kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận cao . Lướt sóng có thể sinh lợi nếu bạn biết cách tìm tài sản để sửa chữa, bạn có các kỹ năng cần thiết để tự mình thực hiện việc cải tạo hoặc giám sát một nhóm thực hiện chúng và bạn hiểu rõ về chi phí cơ bản và giá trị tiềm năng của tài sản.

Airbnb và nhà nghỉ cho thuê

Nhu cầu cho thuê nhà xa nhà đã tăng lên trong những năm gần đây, vì nhiều du khách thích lựa chọn này hơn là ở trong khách sạn. Chủ nhà có thể kiếm thu nhập bằng cách cho thuê nhà hoặc thậm chí chỉ là một căn phòng trong thời gian ngắn, đặc biệt nếu tài sản nằm trong khu vực là một địa điểm du lịch nổi tiếng. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng việc cho thuê ngắn hạn được quy định và đôi khi thậm chí bị cấm ở một số thành phố. Kiểm tra các quy định của thành phố trước khi niêm yết bất động sản trên một trang web như Airbnb, Vrbo hoặc HomeAway. Ngoài ra, hãy tính xem việc làm sạch và vệ sinh kỹ lưỡng bổ sung giữa các lượt khách sẽ làm tăng thêm chi phí.

Nguồn thu nhập từ bất động sản thay thế

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) ,  chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) , tập đoàn đầu tư thế chấp (MIC) và nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là những lựa chọn thay thế đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Chúng thường được coi là phương tiện để tạo thu nhập từ bất động sản, nhưng chúng có các quy trình khác nhau để làm như vậy và các quy trình khác nhau để gia nhập.

REITs

Với REIT, chủ sở hữu của nhiều tài sản thương mại bán cổ phần (thường được giao dịch công khai) cho các nhà đầu tư (thường là để tài trợ cho việc mua thêm tài sản) và chuyển thu nhập cho thuê dưới hình thức phân phối. REIT là  chủ nhà  cho những người thuê nhà (những người trả tiền thuê nhà), nhưng chủ sở hữu của REIT ghi lại thu nhập sau khi chi phí vận hành các tòa nhà và REIT được thanh toán. Có một phương pháp đặc biệt để  đánh giá REIT .

MBS, MIC và REIG

Đây thậm chí còn là một bước nữa bị loại bỏ, vì họ đầu tư vào các khoản thế chấp tư nhân hơn là các tài sản cơ bản. MIC khác với MBS ở chỗ họ nắm giữ toàn bộ các khoản thế chấp và chuyển tiền lãi từ các khoản thanh toán cho nhà đầu tư, thay vì chứng khoán hóa các phần gốc và/hoặc lãi. Tuy nhiên, cả hai đều không phải là khoản đầu tư bất động sản nhiều vì chúng là  khoản đầu tư nợ . REIG thường là các khoản đầu tư tư nhân với cấu trúc độc đáo của riêng họ, cung cấp cho các nhà đầu tư các khoản đầu tư vốn cổ phần hoặc dịch vụ đối tác.

Những cách khác để đầu tư vào bất động sản

Một tùy chọn là tùy chọn bất động sản nhà ở không chính thức , yêu cầu bạn phải trả một khoản phí hoặc phí bảo hiểm để có quyền mua một ngôi nhà trong một khoảng thời gian xác định với giá đã thỏa thuận. Sau đó, bạn tìm thấy các nhà đầu tư sẽ trả nhiều hơn giá quyền chọn của bạn cho tài sản. Trong trường hợp này, phí bảo hiểm bạn nhận được về cơ bản là  phí của  người tìm kiếm để kết nối một người đang tìm kiếm một khoản đầu tư với một người đang tìm cách bán—thực sự không khác gì  hoa hồng của một đại lý bất động sản . Mặc dù đây là thu nhập, nhưng nó không đến từ việc sở hữu (tức là nắm giữ chứng thư) một mảnh bất động sản.

Các tùy chọn khác bao gồm:

• Bán khống — Điều này liên quan đến việc mua nhà từ người cho vay khi người nhận thế chấp chậm thanh toán. Bán khống có thể là một đề xuất tốn thời gian và phức tạp.
• Tùy chọn cho thuê —Đây là ý nghĩa của cái tên. Khi bạn cho thuê với quyền chọn mua trong thị trường bất động sản tăng giá, khi giá đang tăng, bạn có thể hoàn tất giao dịch mua sau với giá thấp hơn, định trước hoặc kiếm lợi nhuận bằng cách bán quyền mua của mình.
• Chuyển nhượng hợp đồng —Thay vì chuyển nhượng nhà, loại chuyển nhượng này liên quan đến việc chuyển giao các quyền của hợp đồng mua bán cho người mua khác. Nếu bạn có thể xác định vị trí của những người bán đang gặp khó khăn và những người mua có động cơ và tập hợp họ lại với nhau, bạn có thể kiếm được lợi nhuận theo cách này.

Điểm mấu chốt

Có một số chiến lược đã được chứng minh để kiếm tiền trong bất động sản. Sự tăng lãi vốn, lạm phát và thu nhập xếp hạng cao trong danh sách, nhưng một số khoản đầu tư bất động sản thay thế cũng tồn tại. Hiểu các khoản đầu tư, rủi ro của bạn và liệu quy trình tổng thể để đánh giá rằng có xứng đáng hay không là tùy thuộc vào bạn.