Cách định giá tài sản đầu tư bất động sản

Các phương pháp phân tích giá trị của một khoản đầu tư bất động sản tương tự như các phương pháp được sử dụng trong phân tích cơ bản của cổ phiếu. Bởi vì đầu tư bất động sản thường không phải là một giao dịch ngắn hạn, nên việc phân tích dòng tiền và tỷ lệ hoàn vốn tiếp theo là rất quan trọng để đạt được mục tiêu đầu tư sinh lời.

Để có lợi nhuận, các nhà đầu tư phải biết cách định giá bất động sản và đưa ra những phỏng đoán có học thức về số tiền lãi mà mỗi người sẽ kiếm được, cho dù thông qua sự tăng giá của bất động sản , thu nhập cho thuê hoặc cả hai. Định giá bất động sản chính xác có thể giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định tốt hơn khi mua và bán tài sản.

Định giá vốn chủ sở hữu thường được thực hiện thông qua hai phương pháp cơ bản: giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối . Điều này cũng đúng với việc định giá tài sản bất động sản.

Chiết khấu thu nhập hoạt động ròng trong tương lai (NOI) bằng tỷ lệ chiết khấu thích hợp cho bất động sản cũng tương tự như định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) cho cổ phiếu. Trong khi đó, việc tích hợp mô hình hệ số nhân thu nhập gộp trong bất động sản có thể so sánh với việc định giá theo giá trị tương đối với cổ phiếu. Dưới đây, chúng ta sẽ xem xét cách định giá một tài sản bất động sản bằng các phương pháp này.

Tỷ Lệ Vốn Hóa

Một trong những giả định quan trọng nhất mà nhà đầu tư bất động sản đưa ra khi thực hiện định giá bất động sản là chọn một tỷ lệ vốn hóa phù hợp , còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa.

Tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc đối với bất động sản, trừ đi sự tăng giá trị hoặc khấu hao. Nói một cách đơn giản, đó là tỷ lệ áp dụng cho NOI để xác định giá trị hiện tại của một tài sản.

Ví dụ: giả sử một tài sản dự kiến ​​sẽ tạo ra NOI là 1 triệu đô la trong mười năm tới. Nếu nó được chiết khấu với tỷ lệ vốn hóa là 14%, giá trị thị trường của tài sản sẽ là:

\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Giá trị thị trường}=\text{Thu nhập hoạt động ròng}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}​$ 7 ,1 4 2 ,8 5 7 (0 . 1 4$ 1 ,0 0 0 ,0 0 0​)Ở đâu:Giá trị thị trường=Thu nhập hoạt động ròng / tỷ lệ vốn hóa​

Giá trị thị trường 7.142.857 đô la là một thỏa thuận tốt nếu tài sản được bán ở mức 6,5 triệu đô la. Nhưng sẽ là một thỏa thuận tồi nếu giá bán là 8 triệu đô la.

Xác định tỷ lệ vốn hóa là một trong những số liệu chính được sử dụng để định giá một tài sản tạo thu nhập. Mặc dù có phần phức tạp hơn so với việc tính toán chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) của một công ty, nhưng có một số phương pháp mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để tìm ra tỷ lệ vốn hóa phù hợp, bao gồm:

• Phương pháp xây dựng
• Phương pháp khai thác thị trường
• Phương pháp đầu tư theo dải

Phương pháp xây dựng

Một cách tiếp cận phổ biến để tính tỷ lệ giới hạn là phương pháp tích lũy. Bắt đầu với lãi suất và thêm vào như sau:

1. Phí bảo hiểm thanh khoản phù hợp — phát sinh do tính chất kém thanh khoản của bất động sản
2. Lấy lại phí bảo hiểm – tính đến sự tăng giá đất ròng
3. Phần bù rủi ro—tiết lộ mức độ rủi ro tổng thể của thị trường bất động sản

Với lãi suất 6%, tỷ lệ mất thanh khoản 1,5% , phí thu hồi 1,5% và tỷ lệ rủi ro 2,5%, tỷ lệ vốn hóa của một tài sản vốn là 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Nếu thu nhập hoạt động ròng là 200.000 đô la, giá trị thị trường của tài sản là 1.739.130 đô la (200.000 đô la / 0,115).

Nó rất đơn giản để thực hiện tính toán này. Tuy nhiên, sự phức tạp nằm ở việc đánh giá các ước tính chính xác cho các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ vốn hóa, đây có thể là một thách thức. Ưu điểm của phương pháp tích lũy là nó cố gắng xác định và đo lường chính xác các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ chiết khấu .

Phương pháp khai thác thị trường

Phương pháp khai thác thị trường giả định rằng có thông tin về giá bán và NOI hiện tại, sẵn có về các tài sản tạo thu nhập có thể so sánh được. Ưu điểm của phương pháp khai thác thị trường là tỷ lệ vốn hóa làm cho việc vốn hóa thu nhập trực tiếp có ý nghĩa hơn.

Việc xác định tỷ lệ vốn hóa tương đối đơn giản. Giả sử một nhà đầu tư có thể mua một bãi đậu xe dự kiến ​​sẽ tạo ra NOI $500.000. Trong khu vực, hiện có ba bãi đậu xe tạo ra thu nhập tương đương:

• Bãi đậu xe 1 có NOI là 250.000 đô la và giá bán là 3 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa là 8,33% ($250.000 / $3.000.000).
• Bãi đậu xe 2 có NOI là 400.000 đô la và giá bán là 3,95 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa là 10,13% ($400.000 / $3.950.000).
• Bãi đậu xe 3 có NOI là $185,000 và giá bán là $2 triệu. Tỷ lệ vốn hóa là 9,25% ($185.000 / $2.000.000).

Lấy tỷ lệ vốn hóa trung bình cho ba tài sản có thể so sánh này, tỷ lệ vốn hóa tổng thể là 9,24% sẽ là một đại diện hợp lý cho thị trường. Sử dụng tỷ lệ vốn hóa này, nhà đầu tư có thể xác định giá trị thị trường của tài sản mà họ đang xem xét. Giá trị của cơ hội đầu tư vào bãi đậu xe là $5.411.255 ($500.000 / 0,0924).

Phương pháp Band-of-Investment

Với phương pháp dải vốn đầu tư, tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách sử dụng các mức lãi suất riêng lẻ cho các tài sản sử dụng cả vốn vay và vốn chủ sở hữu . Ưu điểm của phương pháp này là tỷ lệ vốn hóa phù hợp nhất cho các khoản đầu tư bất động sản được tài trợ.

Bước đầu tiên là tính toán hệ số quỹ chìm . Đây là tỷ lệ phần trăm phải được dành ra mỗi khoảng thời gian để có một số tiền nhất định tại một thời điểm trong tương lai. Giả sử rằng một tài sản có NOI là 950.000 đô la được tài trợ 50%, sử dụng nợ với lãi suất 7% để được khấu hao trong 15 năm. Phần còn lại được thanh toán bằng vốn chủ sở hữu với tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu là 10%. Yếu tố quỹ chìm sẽ được tính như sau:

\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Hệ số quỹ chìm}\\ &i=\text{Lãi suất định kỳ, thường được biểu thị dưới dạng}\\&\ma{i=}\text{tỷ lệ phần trăm hàng năm}\\&n=\text{Số kỳ, thường được biểu thị bằng năm}\end{aligned }​S F F=( 1+tôi )N–1Tôi​Ở đâu:SFF=Yếu tố quỹ chìmTôi=Lãi suất định kỳ, thường được thể hiện dưới dạngTôi=tỷ lệ phần trăm hàng nămN=Số kỳ, thường được biểu thị bằng năm​

Cắm các số, chúng tôi nhận được:

• 0,07 / (1 + 0,07) ¹⁵ – 1

Điều này tính đến 3,98%. Tỷ lệ mà người cho vay phải trả bằng hệ số quỹ chìm này cộng với lãi suất. Trong ví dụ này, tỷ lệ này là 10,98% (0,07 + 0,0398).

Do đó, tỷ lệ bình quân gia quyền, hoặc tỷ lệ vốn hóa tổng thể, sử dụng tỷ trọng 50% đối với nợ và 50% đối với vốn chủ sở hữu là:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Do đó, giá trị thị trường của tài sản là:

• 9.056.244 USD (950.000 USD / 0,1049)

Phương pháp định giá

Các mô hình định giá tuyệt đối xác định giá trị hiện tại của dòng tiền đến trong tương lai để có được giá trị nội tại của một tài sản. Các phương pháp phổ biến nhất là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM) và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF).

Mặt khác, các phương pháp giá trị tương đối gợi ý rằng hai chứng khoán có thể so sánh được nên được định giá tương tự theo thu nhập của chúng. Các tỷ lệ như giá trên thu nhập (P/E) và giá trên doanh thu được so sánh với các công ty khác trong cùng ngành để xác định xem một cổ phiếu đang được định giá quá thấp hay quá cao.

Như trong định giá vốn chủ sở hữu, phân tích định giá bất động sản nên thực hiện cả hai thủ tục để xác định một loạt các giá trị có thể.

Chiết khấu NOI tương lai

Công thức tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng chiết khấu là:

\begin{aligned}&\text{Giá trị thị trường}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{Thu nhập ròng từ hoạt động} \\&r=\text{Tỷ suất sinh lời yêu cầu đối với tài sản bất động sản}\\&g=\text{Tốc độ tăng trưởng của }NOI\\&R=\text{Tỷ lệ vốn hóa }(rg)\end{aligned}​Giá trị thị trường=r–gKHÔNG TÔI _1​​=rKHÔNG TÔI _1​​Ở đâu:KHÔNG TÔI _=Thu nhập hoạt động ròngr=Tỷ suất sinh lời yêu cầu đối với tài sản bất động sảng=Tốc độ tăng trưởng  N O Ir=Tỷ lệ vốn hóa  ( r–g )​

NOI phản ánh thu nhập mà tài sản sẽ tạo ra sau khi bao thanh toán chi phí hoạt động, nhưng trước khi khấu trừ thuế và thanh toán lãi. Tuy nhiên, trước khi trừ các khoản chi phí phải xác định được tổng doanh thu thu được từ việc đầu tư.

Doanh thu cho thuê dự kiến ​​ban đầu có thể được dự báo dựa trên các tài sản có thể so sánh gần đó. Với nghiên cứu thị trường phù hợp , một nhà đầu tư có thể xác định mức giá mà người thuê nhà đang trả trong khu vực và giả định rằng giá thuê trên mỗi foot vuông tương tự có thể được áp dụng cho tài sản này. Dự báo tăng giá thuê được tính vào tốc độ tăng trưởng trong công thức.

Do tỷ lệ trống cao là mối đe dọa tiềm ẩn đối với lợi nhuận đầu tư bất động sản, nên sử dụng phân tích độ nhạy hoặc ước tính thận trọng thực tế để xác định thu nhập bị mất nếu tài sản không được sử dụng hết công suất.

Chi phí hoạt động bao gồm những chi phí phát sinh trực tiếp thông qua các hoạt động hàng ngày của tòa nhà, chẳng hạn như bảo hiểm tài sản, phí quản lý, phí bảo trì và chi phí tiện ích. Lưu ý rằng khấu hao không được bao gồm trong tổng chi phí tính toán. Thu nhập hoạt động ròng của bất động sản tương tự như thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA).

Chiết khấu NOI từ khoản đầu tư bất động sản theo tỷ lệ trần tương tự như chiết khấu dòng cổ tức trong tương lai theo tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu thích hợp, được điều chỉnh theo mức tăng trưởng cổ tức . Các nhà đầu tư vốn quen thuộc với các mô hình tăng trưởng cổ tức sẽ thấy ngay sự giống nhau.

Hệ số nhân thu nhập gộp

Cách tiếp cận hệ số nhân tổng thu nhập là một phương pháp định giá tương đối dựa trên giả định cơ bản rằng các bất động sản trong cùng khu vực sẽ được định giá tương ứng với tổng thu nhập mà chúng giúp tạo ra.

Như tên của nó, tổng thu nhập là tổng thu nhập trước khi khấu trừ mọi chi phí hoạt động. Tuy nhiên, tỷ lệ trống phải được dự báo để có được ước tính tổng thu nhập chính xác.

Ví dụ: nếu một nhà đầu tư bất động sản mua một tòa nhà rộng 100.000 foot vuông, họ có thể xác định từ dữ liệu tài sản so sánh được rằng tổng thu nhập trung bình hàng tháng trên mỗi foot vuông trong khu vực lân cận là 10 đô la. Mặc dù ban đầu nhà đầu tư có thể cho rằng tổng thu nhập hàng năm là 12 triệu đô la (10 đô la x 12 tháng x 100.000 bộ vuông), nhưng có thể có một số đơn vị trống trong tòa nhà vào bất kỳ thời điểm nào.

Giả sử tỷ lệ trống là 10% , tổng thu nhập hàng năm là 10,8 triệu đô la (12 triệu đô la x 90%). Một cách tiếp cận tương tự cũng được áp dụng cho cách tiếp cận thu nhập hoạt động ròng.

Bước tiếp theo để đánh giá giá trị của bất động sản là xác định hệ số tổng thu nhập và nhân nó với tổng thu nhập hàng năm. Hệ số nhân tổng thu nhập có thể được tìm thấy bằng cách sử dụng dữ liệu bán hàng lịch sử. Nhìn vào giá bán của các bất động sản có thể so sánh được và chia giá trị đó cho tổng thu nhập hàng năm được tạo ra sẽ tạo ra hệ số nhân trung bình cho khu vực.

Loại phương pháp định giá này tương tự như sử dụng các giao dịch hoặc bội số có thể so sánh được để định giá một cổ phiếu. Nhiều nhà phân tích sẽ dự báo thu nhập của một công ty và nhân thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) của công ty đó với tỷ lệ P/E của ngành. Định giá bất động sản có thể được tiến hành thông qua các biện pháp tương tự.

Rào cản định giá bất động sản

Cả hai phương pháp định giá bất động sản này đều có vẻ tương đối đơn giản. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá trị của bất động sản tạo thu nhập bằng các phép tính này khá phức tạp. Trước hết, có thể tốn nhiều thời gian và thách thức để có được thông tin cần thiết liên quan đến tất cả các đầu vào của công thức, chẳng hạn như thu nhập hoạt động ròng, phí bảo hiểm bao gồm trong tỷ lệ vốn hóa và dữ liệu bán hàng có thể so sánh được.

Thứ hai, các mô hình định giá này không tính đến những thay đổi lớn có thể xảy ra trên thị trường bất động sản, chẳng hạn như khủng hoảng tín dụng hoặc bùng nổ bất động sản. Do đó, các phân tích sâu hơn phải được tiến hành để dự báo và tính đến tác động có thể có của việc thay đổi các biến số kinh tế.

Bởi vì thị trường bất động sản kém thanh khoản và minh bạch hơn thị trường chứng khoán, đôi khi rất khó để có được thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đầy đủ thông tin.

Điều đó nói rằng, do đầu tư vốn lớn thường cần thiết để mua một sự phát triển lớn, phân tích phức tạp này có thể tạo ra một khoản tiền lớn nếu nó dẫn đến việc phát hiện ra một tài sản bị định giá thấp (tương tự như đầu tư vốn cổ phần). Vì vậy, dành thời gian để nghiên cứu các đầu vào cần thiết là rất xứng đáng với thời gian và năng lượng.

Điểm mấu chốt

Định giá bất động sản thường dựa trên các chiến lược tương tự như phân tích vốn chủ sở hữu. Các phương pháp khác, ngoài phương pháp số nhân thu nhập gộp và NOI chiết khấu, cũng thường được sử dụng. Ví dụ, một số chuyên gia trong ngành có kiến ​​thức làm việc tích cực về các mô hình phát triển và di cư của thành phố.

Nhờ đó, họ có thể xác định khu vực địa phương nào có khả năng đạt được tốc độ tăng giá nhanh nhất. Bất kể cách tiếp cận nào được sử dụng, yếu tố dự báo quan trọng nhất cho sự thành công của một chiến lược là nó được nghiên cứu kỹ lưỡng như thế nào.