Đầu tư và phát triển Đất

Đất đai là gì?

Đất đai, theo nghĩa kinh doanh, có thể đề cập đến bất động sản hoặc tài sản, trừ các tòa nhà và thiết bị, được chỉ định bởi các ranh giới không gian cố định. Quyền sở hữu đất đai có thể cung cấp cho chủ sở hữu quyền đối với bất kỳ tài nguyên thiên nhiên nào tồn tại trong ranh giới đất đai của họ.

Kinh tế học truyền thống nói rằng đất đai là một yếu tố sản xuất, cùng với vốn và lao động. Việc bán đất dẫn đến lãi hoặc lỗ vốn. Theo luật thuế của Sở Thuế vụ (IRS), đất đai không phải là tài sản khấu hao và được coi là tài sản cố định thay vì tài sản lưu động .

Hiểu rõ về Đất

Về mặt sản xuất

Khái niệm cơ bản về đất đai là một mảnh đất cụ thể, một tài sản có ranh giới được phân định rõ ràng, có chủ sở hữu. Bạn có thể xem khái niệm đất đai theo nhiều cách khác nhau, tùy thuộc vào ngữ cảnh của nó và hoàn cảnh mà nó được phân tích.

Trong kinh tế học

Về mặt pháp lý và kinh tế, một mảnh đất là một yếu tố trong một số hình thức sản xuất , và mặc dù đất không được sử dụng trong quá trình sản xuất này, nhưng không có sản phẩm nào khác – chẳng hạn như lương thực – sẽ không thể thực hiện được nếu không có nó. Vì vậy, có thể coi đất đai là tài nguyên không có chi phí sản xuất . Mặc dù thực tế là mọi người luôn có thể thay đổi việc sử dụng đất để mang lại lợi nhuận ít hơn hoặc nhiều hơn, và chúng ta cũng không thể tăng nguồn cung của nó.

Đặc điểm của đất đai và quyền sở hữu đất đai

Đất đai như một tài sản tự nhiên

Đất có thể bao gồm bất cứ thứ gì trên mặt đất, có nghĩa là các tòa nhà, cây cối và nước là một phần của đất là tài sản. Thuật ngữ đất đai bao gồm tất cả các yếu tố vật chất do thiên nhiên ban tặng cho một khu vực hoặc một phần tài sản cụ thể—môi trường, cánh đồng, rừng, khoáng sản, khí hậu, động vật và các vùng hoặc nguồn nước.

Chủ đất có thể được hưởng nhiều tài nguyên thiên nhiên trên tài sản của họ, bao gồm thực vật, đời sống con người và động vật, đất, khoáng sản, vị trí địa lý, đặc điểm điện từ và các hiện tượng địa vật lý.

Bởi vì khí đốt tự nhiên và dầu mỏ ở Hoa Kỳ đang cạn kiệt nên vùng đất chứa những nguồn tài nguyên này có giá trị rất lớn . Trong nhiều trường hợp, các công ty khoan và dầu trả cho chủ sở hữu đất một số tiền đáng kể để có quyền sử dụng đất của họ để tiếp cận các nguồn tài nguyên thiên nhiên đó, đặc biệt nếu vùng đất đó giàu tài nguyên cụ thể.

Một trong số các loại tài sản thế chấp lâu đời nhất

Những người cho vay cực kỳ bị thu hút bởi đất đai bởi vì nó là một trong những hình thức thế chấp lâu đời nhất . Nhưng không giống như một ngôi nhà hoặc một chiếc xe hơi chẳng hạn, đất đai không thể bị di chuyển, bị đánh cắp hoặc bị phá hủy. Các quyền về không gian —cả bên trên và bên dưới một tài sản—cũng được bao gồm trong thuật ngữ “đất đai;” tuy nhiên, quyền sử dụng không gian bên dưới và không gian phía trên mặt đất có thể bị giới hạn về chiều cao theo quy định của pháp lệnh địa phương, cũng như luật của tiểu bang và liên bang.

Đầu tư vào đất đai để phát triển

Lợi ích kinh tế chính của đất đai là sự khan hiếm của nó. Nhiều nhà đầu tư mua đất làm như vậy với mục đích phát triển nó, thường là để phát triển bất động sản thương mại hoặc dân cư phải tuân theo pháp lệnh phân vùng .

Đầu tư vào đất thô có thể tạo ra dòng tiền đáng kể trong tương lai, dễ dự đoán một khi được đảm bảo, nhưng việc phát triển đất có thể rất tốn kém và không chắc chắn. Những rủi ro liên quan đến việc phát triển đất đai có thể xuất phát từ thuế, hạn chế sử dụng theo quy định, cho thuê và bán tài sản và thậm chí là thiên tai.

Người ta thường khuyên mọi người nên mua đất vì sự khan hiếm của nó . Với suy nghĩ này, các nhà đầu tư cần hiểu tính thực tế của việc sở hữu đất đai và điều hành một dự án kinh doanh trên đất liền. Họ cũng cần biết về các loại lựa chọn đầu tư liên quan đến đất đai cụ thể có sẵn thông qua các sản phẩm đầu tư như  quỹ giao dịch trao đổi (ETF) và trái phiếu giao dịch trao đổi (ETN).

Các loại hình đầu tư vào đất đai

Những người giàu có độc lập có thể mua đất để sử dụng cá nhân, giải trí và đầu tư. Thật không may, hầu hết mọi người không thuộc loại này. Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu các cơ hội sở hữu đất đai và các dự án kinh doanh có khả năng tạo ra lợi tức đầu tư chấp nhận được cho các nhà đầu tư nhỏ , trong khi vẫn mang lại cho họ niềm vui và các thuộc tính gắn liền với quyền sở hữu đất đai? Để trả lời câu hỏi này, bạn cần có khả năng đánh giá 10 loại đầu tư đất đai tiềm năng chung:

• Đất phát triển dân cư
• Đất phát triển thương mại
• Đất trồng trọt
• Đất chăn nuôi
• Đất rừng sản xuất
• Đất sản xuất khoáng sản
• Đất trồng rau
• vườn cây ăn trái
• Đất giải trí

Đầu tư đất ở và thương mại

Phát triển đất ở và thương mại cung cấp một lối vào đầu tư khả thi bởi vì hầu như vô số cơ hội phát triển đất đai có thể được cấu trúc để đáp ứng các hạn chế về vốn và thời gian của nhà đầu tư.

Đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, ETF ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một lựa chọn lý tưởng vì chúng không yêu cầu quản lý trực tiếp, chúng được đa dạng hóa rộng rãi theo loại tài sản, chúng đa dạng về mặt địa lý, chúng có thể được mua hoặc bán trên cơ sở thời gian thực , và chúng rất rẻ. Một số chuyên về một loại bất động sản, nhưng một số khác, chẳng hạn như Vanguard REIT ETF ( VNQ ), cung cấp khả năng tiếp xúc đa dạng với các dự án phát triển bất động sản công nghiệp, văn phòng, bán lẻ, y tế, kho công cộng và nhà ở.

Thật không may, những loại hình đầu tư này phủ nhận khả năng sử dụng đất của chủ đất. Do đó, phát triển đất ở và đất thương mại không phải là lựa chọn khả thi cho những người muốn thực sự trải nghiệm cảm giác sở hữu đất đai.

Đất trồng trọt và đất chăn nuôi

Đất được mua để trồng trọt hoặc để điều hành một hoạt động chăn nuôi mang lại khả năng tận hưởng đất đai theo nghĩa sở hữu nhà, cũng như từ quan điểm tạo thu nhập. Tuy nhiên, có rất nhiều vấn đề đối với các nhà đầu tư nhỏ khi mua đất để hoạt động các loại hình doanh nghiệp này. Đầu tiên, quy mô cần thiết để vận hành một hoạt động trồng trọt hoặc chăn nuôi  phải rất lớn để có khả năng tài chính. Đổi lại, điều này đòi hỏi một khoản chi vốn trả trước đáng kể vượt xa khả năng chi trả của hầu hết mọi người. Hơn nữa, chi phí cố định liên tục liên quan đến việc vận hành các loại hoạt động canh tác này là rất cao.

Ngược lại, điều này có nghĩa là đòn bẩy tài chính và rủi ro kinh doanh đối với các hoạt động như vậy cũng rất cao. Kết quả là, chủ sở hữu đất phải chịu một áp lực đáng kể để làm cho các loại hình kinh doanh mạo hiểm này thành công về mặt tài chính. Trong nhiều trường hợp, mức độ căng thẳng vượt xa những lợi ích mà mọi người khao khát với tư cách là chủ đất. Với suy nghĩ này, sẽ là một đánh giá công bằng khi nói rằng hầu hết các nhà đầu tư nhỏ nên tránh theo đuổi các loại hình hoạt động nông nghiệp quy mô lớn này, vì những rủi ro và khó khăn của hoạt động đó có thể sẽ vượt quá bất kỳ lợi ích nào.

Mặc dù sở hữu một hoạt động trồng trọt hoặc chăn nuôi theo hàng truyền thống có thể không khả thi đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, nhưng nhiều lựa chọn đầu tư nông nghiệp mang lại khả năng đầu tư chấp nhận được cho các doanh nghiệp nông nghiệp truyền thống. Ví dụ: một số quỹ cung cấp khả năng sản xuất đậu nành, ngô, lúa mì, bông, đường, cà phê, dầu đậu nành, gia súc sống, gia súc cho ăn, ca cao, thịt lợn nạc, lúa mì, dầu hạt cải và bột đậu nành. Do đó, bằng cách đầu tư vào sản phẩm này, các nhà đầu tư nhỏ sẽ có khả năng đầu tư rộng rãi vào các hoạt động canh tác truyền thống. Đổi lại, điều này có thể được nhà đầu tư sử dụng để giúp bám sát các phương thức canh tác truyền thống, cũng như tạo ra lợi tức đầu tư hấp dẫn theo thời gian.

Cơ hội đầu tư trang trại nhỏ

Để các nhà đầu tư nhỏ thực sự tận hưởng cảm giác sở hữu đất đai truyền thống hơn, có lẽ các lựa chọn tốt nhất là trang trại gỗ, đất phát triển khoáng sản, vườn rau, vườn cây ăn quả và đất giải trí. Những loại nỗ lực nông nghiệp này hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà đầu tư nhỏ: Quy mô mua đất có thể được điều chỉnh để đáp ứng các hạn chế về vốn của nhà đầu tư; các hoạt động có khả năng tạo ra dòng thu nhập liên tục và các nhà đầu tư có thể tận hưởng việc ở trên đất trong khi nó đang được sử dụng.

Các vấn đề cần xem xét

Khi đã quyết định mua đất thô để đầu tư hay phát triển, nhà đầu tư cần tìm hiểu nhiều vấn đề về tính pháp lý liên quan đến việc sử dụng từng thửa đất cụ thể. Ví dụ: hạn chế sử dụng đất có thể hạn chế cách thức sử dụng đất của chủ sở hữu, quyền sử dụng đất có thể cấp quyền tiếp cận một phần tài sản cho một bên không liên quan và việc chuyển nhượng quyền khoáng sản có thể cấp cho bên không liên quan quyền phép khai thác và bán khoáng sản để thu lợi tài chính.

Ngoài ra, các quyền ven sông và duyên hải có thể quy định quyền tiếp cận mà chủ sở hữu đất có đối với các tuyến đường thủy liền kề và vị trí của đất có thể quyết định nếu nó nằm trong vùng đồng bằng ngập nước, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến cách thức sử dụng đất. May mắn thay, những người mua đất tiềm năng có thể nhận được câu trả lời cho những câu hỏi này bằng cách xem xét đặc điểm kỹ thuật pháp lý cho một lô đất, được tìm thấy trong một tài liệu được gọi là chứng thư đất đai . Loại tài liệu này thường được cung cấp cho công chúng qua internet hoặc có thể lấy được theo cách cũ, bằng cách truy cập bộ phận hồ sơ đất đai và hành động của văn phòng thư ký quận thích hợp.

Ngoài các vấn đề pháp lý, các nhà đầu tư nhỏ nên xem xét khả năng tiếp cận của khu đất với các tiện ích cơ bản như điện hoặc viễn thông. Các nhà đầu tư cũng nên xem xét nghĩa vụ thuế bất động sản hàng năm của đất đai , đánh giá khả năng vi phạm xâm phạm và phân tích khoảng cách của đất đai với chủ đất, cũng như với cộng đồng gần nhất.

Tất cả những vấn đề này đều quan trọng, bởi vì việc thiếu các tiện ích có thể cản trở đáng kể khả năng sử dụng đất, sự xa xôi của đất có thể ảnh hưởng đến cơ hội mà chủ sở hữu đất có để tận hưởng tài sản và thuế bất động sản có thể ảnh hưởng đến tài chính của chủ sở hữu đất. Với những vấn đề này, các chủ đất tiềm năng nên thực hiện đánh giá thẩm định toàn diện trước khi quyết định mua đất.

Khái quát chung về định giá đất

Các nhà đầu tư xem xét việc mua đất thô cần nhận ra rằng họ đang tham gia vào một khoản đầu tư thuần túy đầu cơ . Điều này là do đất chưa phát triển không tạo ra bất kỳ thu nhập nào, và do đó, bất kỳ khoản hoàn vốn đầu tư nào sẽ phải đến từ khoản lãi vốn tiềm năng có thể nhận được sau khi bán đất. Với suy nghĩ này, chi phí nợ cho khoản vay bất động sản trang trại có thể được sử dụng để giúp tiến hành phân tích đầu tư sơ bộ.

Từ quan điểm đầu tư thuần túy, đất thô có lợi tức đầu tư rất kém hấp dẫn, đặc biệt khi xem xét khoảng thời gian mà các nhà đầu tư thường phải sở hữu đất để tạo ra lợi tức đầu tư. Ngoài ra, lãi suất cho vay đất nông nghiệp có thể tăng trong tương lai, điều đó có nghĩa là tỷ lệ hòa vốn cho việc mua đất trong tương lai cũng sẽ tăng lên.

Cuối cùng, và có lẽ là quan trọng nhất, các nhà đầu tư cần hiểu rằng đầu tư vào đất đai để vận hành một doanh nghiệp kinh doanh trang trại nhỏ có thể là loại hình kinh doanh mạo hiểm và khó khăn nhất có thể theo đuổi. Điều này là do, ngoài rủi ro được tìm thấy trong tất cả các nỗ lực kinh doanh, hoạt động nông nghiệp còn có nhiều rủi ro mà các doanh nghiệp phi nông nghiệp không phải đối phó.

Ví dụ như mối đe dọa của nhiều loại bệnh cây trồng, khả năng sâu bệnh xâm nhập, môi trường thời tiết luôn thay đổi và giá cả thị trường không ổn định . Vì những lý do này, cùng với thực tế là việc điều hành một doanh nghiệp trang trại nhỏ đòi hỏi một lượng đáng kể sức mạnh thể chất, sức chịu đựng và đạo đức làm việc rất mạnh mẽ, đại đa số các nhà đầu tư sẽ không thể xử lý tất cả các nhu cầu của trang trại trên một cơ sở bền vững.

Điểm mấu chốt

Mua đất thô là một khoản đầu tư rất rủi ro vì nó sẽ không tạo ra bất kỳ thu nhập nào và có thể không tạo ra lãi vốn khi tài sản được bán. Hơn nữa, sử dụng một khoản vay bất động sản trang trại để mua đất là rất rủi ro. Với những điểm này, hầu hết các nhà đầu tư nhỏ mong muốn sở hữu đất đai hoặc điều hành một doanh nghiệp trang trại nhỏ nên sử dụng nhiều loại ETF và ETN hiện có sẵn cho các nhà đầu tư nhỏ mà trước đây chỉ có sẵn cho các quỹ phòng hộ . . Bằng cách sử dụng các loại sản phẩm đầu tư này, các nhà đầu tư sẽ có thể đáp ứng mong muốn của họ đối với các hoạt động giải trí liên quan đến đất đai đồng thời tạo ra lợi tức đầu tư hợp lý theo thời gian.