Suy nghĩ về việc mua một tài sản đầu tư? Mua bất động sản cho thuê đòi hỏi kiến ​​thức về cho thuê, cho vay thế chấp, mối quan hệ giữa người thuê và chủ nhà, và quản lý tài sản. Mua bất động sản cho thuê có thể sinh lợi nhưng cũng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, đi kèm với những lợi ích và thách thức.

ĐIỀU CẦN LƯU Ý:

  • Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường cần trả trước 15-25% cho khoản thế chấp bất động sản cho thuê.
  • Chủ nhà đòi hỏi nhiều kỹ năng, từ hiểu luật cơ bản về người thuê nhà đến sửa vòi nước bị rò rỉ.
  • Một nhà đầu tư thụ động sẽ rảnh tay và có thể chọn trả tiền cho các dịch vụ của người quản lý tài sản hoặc đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
  • Các nhà đầu tư toàn thời gian dành một lượng thời gian đáng kể để chọn nhà và sửa chữa chúng để bán hoặc cho thuê.
  • Bất động sản cho thuê đầu tư có thể bao gồm nhà nghỉ, nhà nhiều gia đình hoặc nhà một gia đình.

Bạn có muốn trở thành một chủ nhà?

Mua bất động sản đầu tư và đóng vai trò là chủ nhà có thể là một cách tốt để kiếm thu nhập, nhưng đòi hỏi phải cam kết về thời gian và tiền bạc. Sau khi chọn đúng tài sản , chuẩn bị đơn vị và tìm người thuê nhà đáng tin cậy , cần phải duy trì việc bảo trì liên tục.

Chi phí bảo trì và bảo dưỡng có thể làm giảm thu nhập cho thuê của bạn. Luôn có khả năng xảy ra trường hợp khẩn cấp, chẳng hạn như hư hỏng, mất cắp. Các nhà đầu tư nên có kế hoạch dành ra 1% giá trị tài sản của họ để sửa chữa.

Chủ sở hữu tài sản cho thuê có thể tự quản lý tài sản hoặc thuê người quản lý tài sản , người này thường tính phí từ 8% đến 12% tiền thuê thu được. Mặc dù tốn kém, người quản lý tài sản có thể cung cấp nhiều loại dịch vụ bao gồm sắp xếp công việc bảo trì và sửa chữa, sàng lọc những người thuê nhà mới và xử lý các khoản thanh toán tiền thuê trễ.

Ngoài ra, chủ sở hữu tài sản cho thuê cần phải biết luật về chủ nhà-người thuê nhà ở tiểu bang và địa phương của họ. Cả người thuê nhà và chủ nhà đều có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tiền đặt cọc, yêu cầu cho thuê, quy tắc trục xuất và luật nhà ở công bằng.

Điều quan trọng là phải bảo vệ một khoản đầu tư bất động sản. Ngoài bảo hiểm chủ nhà , chủ sở hữu tài sản cho thuê có thể mua bảo hiểm thiệt hại tài sản, thu nhập cho thuê bị mất và bảo vệ trách nhiệm pháp lý trong trường hợp người thuê nhà hoặc khách đến thăm bị thương do các vấn đề bảo trì tài sản.

 

Mua một tài sản cho thuê

Địa điểm, Địa điểm, Địa điểm

Một thành phố hoặc địa phương nơi dân số đang tăng lên và một kế hoạch phát triển đang được tiến hành thường là một cơ hội đầu tư tiềm năng. Một khu phố có tỷ lệ tội phạm thấp, dễ dàng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng và thị trường việc làm đang phát triển cũng có thể có nghĩa là sẽ có nhiều người thuê nhà hơn.

Khi chọn bất động sản cho thuê có lợi nhuận , hãy tìm một địa điểm có thuế bất động sản thấp, các trường học tốt và nhiều tiện nghi, chẳng hạn như nhà hàng, quán cà phê, khu mua sắm và công viên.

Các trang web bất động sản trực tuyến như Zillow.com cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư bao gồm giá thuê nhà và giá trị bất động sản đầu tư hiện tại. Airbnb.com cung cấp cho các nhà đầu tư thông tin về giá cho thuê nhà nghỉ dưỡng hoặc căn hộ.

Tài trợ tài sản cho thuê của bạn

Con đường để có được một khoản vay bất động sản cho thuê cũng giống như một khoản thế chấp nhà ở chính, với những điểm khác biệt chính. Với tỷ lệ vỡ nợ cao hơn đối với các khoản vay tài sản cho thuê , rủi ro gia tăng có nghĩa là người cho vay thường tính lãi suất cao hơn đối với tài sản cho thuê. Nhà đầu tư có thể chọn khoản vay thế chấp truyền thống hoặc có thể đủ điều kiện để vay FHA hoặc khoản vay VA .

Các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành có thể khắt khe hơn đối với những người đăng ký tài sản cho thuê. Những người cho vay thế chấp tập trung vào điểm tín dụng, khoản thanh toán trước và tỷ lệ nợ trên thu nhập và mặc dù các yếu tố tương tự áp dụng cho các khoản thế chấp tài sản cho thuê, người vay có thể sẽ phải tuân theo điểm tín dụng nghiêm ngặt hơn, ngưỡng DTI và khoản thanh toán tối thiểu cao hơn :

  • Điểm tín dụng: Điểm tối thiểu là 620, với các mức giá và điều khoản tốt hơn được cung cấp với số điểm từ 740 trở lên.
  • Trả trước : 0-3% có thể được chấp nhận đối với một khoản thế chấp thông thường cho một nơi ở chính, nhưng những người vay để đầu tư bất động sản thường phải lên kế hoạch trả trước từ 15% đến 25%.
  • Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): DTI thể hiện tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của người đi vay được chuyển thành nợ. Người cho vay nói chung sẽ cho phép bạn tính tới 75% thu nhập cho thuê dự kiến ​​của bạn vào DTI của bạn.
  • Tiết kiệm: Người vay nên có sẵn tiền mặt để trang trải các khoản thanh toán thế chấp từ ba đến sáu tháng, bao gồm tiền gốc, tiền lãi, thuế và bảo hiểm.

Tốt hơn là nên mua bằng tiền mặt hay vay thế chấp cho một bất động sản đầu tư ? Điều đó phụ thuộc vào mục tiêu và khoản tiết kiệm của nhà đầu tư. Trả tiền mặt cho một bất động sản đầu tư có thể không phải là một lựa chọn cho nhiều nhà đầu tư nhưng có thể tạo ra dòng tiền dương hàng tháng ngay lập tức.

 

Kiếm tiền từ việc cho thuê

Chi phí hoạt động đối với tài sản cho thuê mới sẽ nằm trong khoảng từ 35% đến 80% tổng  thu nhập hoạt động của bạn . Nếu tiền thuê hàng tháng được tính là 1.500 đô la thì chi phí là 600 đô la mỗi tháng, đó là 40% cho chi phí hoạt động. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 50%. Nếu tiền thuê nhà là 2.000 đô la mỗi tháng, bạn sẽ phải trả 1.000 đô la trong tổng chi phí.

Để giảm chi phí của bạn, hãy điều tra xem nhà cung cấp bảo hiểm có cho phép bạn kết hợp bảo hiểm chủ nhà với hợp đồng bảo hiểm chủ nhà hay không.

Các công ty ở Phố Wall mua tài sản nhắm đến lợi nhuận từ 5% đến 7%. Các cá nhân nên đặt mục tiêu hoàn vốn 10%. Ước tính chi phí bảo trì ở mức 1% giá trị tài sản hàng năm. Các chi phí khác bao gồm bảo hiểm chủ nhà, phí hiệp hội chủ nhà (HOA), thuế bất động sản và các chi phí hàng tháng như kiểm soát dịch hại, cảnh quan và bảo trì.

Mặc dù cổ phiếu có thể mang lại lợi nhuận bằng tiền mặt 7,5% hoặc trái phiếu có thể trả 4,5%, nhưng lợi nhuận 6% trong năm đầu tiên khi chủ nhà cho thuê bất động sản đầu tư được coi là lành mạnh và con số đó sẽ tăng theo thời gian.

ROI

Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê tính toán lợi tức đầu tư của họ là ROI = (Thu nhập cho thuê hàng năm – Chi phí vận hành hàng năm) ÷ Giá trị thế chấp.

Một số nhà đầu tư bất động sản chọn lật nhà bằng cách mua một ngôi nhà với giá thấp hơn thị trường, sửa chữa và sau đó bán lại để thu lợi nhuận cao. Có thể có hoặc không có người thuê trong thời gian “lướt” và các nhà đầu tư phải xem xét các yếu tố chính như vật liệu và lao động giá cả phải chăng.

 

Rủi ro và Phần thưởng của Tài sản Cho thuê

Phần thưởng:

  • Thu nhập là thụ động và các nhà đầu tư kiếm được trong khi làm một công việc bình thường khác.
  • Nếu giá trị bất động sản tăng lên, khoản đầu tư cũng tăng theo.
  • Thu nhập cho thuê không phải chịu thuế An Sinh Xã Hội.
  • Tiền lãi bạn trả cho khoản vay bất động sản đầu tư có thể được khấu trừ thuế.
  • Bất động sản là tài sản vật chất hữu hình.

Rủi ro:

  • Chi phí bảo trì hoặc chi phí quản lý tài sản có thể làm giảm thu nhập cho thuê.
  • Thu nhập cho thuê hàng tháng có thể không đủ để chi trả tổng số tiền thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng.
  • Bất động sản không phải là một tài sản lưu động và cần có thời gian để bán.
  • Nếu người thuê nhà chuyển đi, chủ nhà vẫn phải trả các chi phí hàng tháng.

 

Bạn cần thanh toán trước bao nhiêu để mua bất động sản đầu tư?

Người cho vay thường có các hướng dẫn chặt chẽ hơn khi nói đến tài sản cho thuê. Mặc dù bạn có thể mua một căn nhà chính chỉ với 3% tiền đặt cọc, nhưng hầu hết những người đi vay cần phải đặt trước 15% đến 20% để mua một căn nhà cho thuê.

 

Tôi có nên đầu tư vào một căn hộ?

Căn hộ chung cư thường ít tốn kém hơn so với nhà ở một gia đình và chúng có ít yêu cầu bảo trì hơn. Tuy nhiên, các khoản phí quản lý là một rủi ro.

Căn hộ có thể là một lựa chọn tốt cho người mua bất động sản cho thuê và chúng thường nằm ở những vị trí mong muốn.

 

Điểm mấu chốt

Cũng như nhiều khoản đầu tư, tài sản cho thuê bất động sản thường là một dự án dài hạn. Tuy nhiên, tài sản cho thuê có thể là một cách sinh lợi để đầu tư vào bất động sản và mang lại thu nhập thụ động, ổn định cho các nhà đầu tư. Đầu tư vào bất động sản cho thuê đòi hỏi kiến ​​thức về luật thuê và chủ nhà, cho thuê, thế chấp và quản lý tài sản.