Khấu hao tài sản cho thuê hoạt động như thế nào

Khấu hao bất động sản là một công cụ quan trọng đối với chủ sở hữu tài sản cho thuê. Nó cho phép bạn khấu trừ chi phí từ thuế khi mua và cải thiện tài sản trong thời gian sử dụng hữu ích của nó , và do đó làm giảm thu nhập chịu thuế của bạn trong quá trình này.

Giảm thuế

Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể chứng minh là một động thái tài chính thông minh. Đối với những người mới bắt đầu, bất động sản cho thuê có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định trong khi bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong bất động sản đó vì nó (lý tưởng nhất) tăng giá theo thời gian. Ngoài ra còn có một số lợi ích về thuế. Bạn thường có thể khấu trừ chi phí cho thuê từ bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào mà bạn kiếm được, do đó giảm nghĩa vụ thuế tổng thể của bạn.1

Hầu hết các chi phí cho thuê bất động sản, bao gồm bảo hiểm thế chấp, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và bảo trì, chi phí văn phòng tại nhà, bảo hiểm, dịch vụ chuyên nghiệp và chi phí đi lại liên quan đến quản lý đều được khấu trừ trong năm bạn tiêu tiền.

Khấu hao Bất động sản

Một khoản khấu trừ thuế quan trọng khác – cụ thể là khoản trợ cấp khấu hao – hoạt động hơi khác một chút. Khấu hao là quá trình được sử dụng để khấu trừ chi phí mua và cải thiện tài sản cho thuê. Thay vì thực hiện một khoản khấu trừ lớn trong năm bạn mua (hoặc cải thiện) tài sản, khấu hao sẽ phân phối khoản khấu trừ trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.

Dịch vụ doanh thu nội bộ (IRS) có các quy tắc rất cụ thể về khấu hao và nếu bạn sở hữu tài sản cho thuê, điều quan trọng là phải hiểu quy trình hoạt động như thế nào.2

Tài sản nào có thể khấu hao?

Theo IRS, bạn có thể khấu hao tài sản cho thuê nếu nó đáp ứng tất cả các yêu cầu sau:

• Bạn sở hữu tài sản (bạn được coi là chủ sở hữu ngay cả khi tài sản là đối tượng của một khoản nợ).
• Bạn sử dụng tài sản trong doanh nghiệp của mình hoặc như một hoạt động tạo thu nhập.
• Tài sản có thời gian sử dụng hữu ích có thể xác định được, nghĩa là tài sản đó là thứ bị hao mòn, mục nát, sử dụng hết, trở nên lỗi thời hoặc mất giá trị do các nguyên nhân tự nhiên.
• Tài sản dự kiến ​​sẽ kéo dài hơn một năm.

Ngay cả khi bất động sản đáp ứng tất cả các yêu cầu trên, nó sẽ không thể khấu hao nếu bạn đưa nó vào sử dụng và thải bỏ (hoặc không còn sử dụng nó cho mục đích kinh doanh) trong cùng một năm.

Lưu ý rằng đất không được coi là khấu hao vì nó không bao giờ được “sử dụng hết”.2 Và nói chung, bạn không thể khấu hao chi phí dọn dẹp, trồng trọt và tạo cảnh quan, vì những hoạt động đó được coi là một phần của chi phí đất đai chứ không phải các tòa nhà.

Khấu hao bắt đầu khi nào?

Bạn có thể bắt đầu khấu trừ khấu hao ngay khi bạn đưa tài sản vào sử dụng hoặc khi nó sẵn sàng và sẵn sàng để sử dụng làm tài sản cho thuê.2

Đây là một ví dụ: Bạn mua một bất động sản cho thuê vào ngày 15 tháng 5. Sau khi xây dựng ngôi nhà trong vài tháng, bạn đã sẵn sàng cho thuê vào ngày 15 tháng 7, vì vậy bạn bắt đầu quảng cáo trực tuyến và trên các tờ báo địa phương. Bạn tìm được người thuê và hợp đồng thuê bắt đầu vào ngày 1 tháng 9. Vì tài sản đã được đưa vào sử dụng—nghĩa là sẵn sàng cho thuê và ở—vào ngày 15 tháng 7, bạn sẽ bắt đầu khấu hao ngôi nhà vào tháng 7 chứ không phải vào tháng 9 khi bạn bắt đầu thu tiền thuê nhà.

Bạn có thể tiếp tục khấu hao tài sản cho đến khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

• Bạn đã khấu trừ toàn bộ chi phí của bạn hoặc cơ sở khác trong tài sản.
• Bạn ngừng sử dụng tài sản, ngay cả khi bạn chưa thu hồi hoàn toàn chi phí hoặc cơ sở khác của nó. Một tài sản ngừng sử dụng khi bạn không còn sử dụng nó như một tài sản tạo thu nhập—hoặc nếu bạn bán hoặc trao đổi nó, chuyển đổi nó thành mục đích sử dụng cá nhân, từ bỏ nó hoặc nếu nó bị phá hủy.

Bạn có thể tiếp tục yêu cầu khấu trừ khấu hao cho tài sản tạm thời “không hoạt động” hoặc không được sử dụng. Ví dụ: nếu bạn tiến hành sửa chữa sau khi một người thuê nhà chuyển đi, bạn có thể tiếp tục khấu hao tài sản trong khi chuẩn bị sẵn sàng cho lần tiếp theo.

Cách tính khấu hao

Ba yếu tố xác định số tiền khấu hao mà bạn có thể khấu trừ mỗi năm: cơ sở của bạn đối với tài sản, thời gian thu hồi và phương pháp khấu hao được sử dụng.

Bất kỳ tài sản cho thuê nhà ở nào được đưa vào sử dụng sau năm 1986 đều được khấu hao bằng cách sử dụng Hệ thống thu hồi chi phí tăng tốc sửa đổi (MACRS), một kỹ thuật kế toán phân bổ chi phí (và khấu trừ khấu hao) trong 27,5 năm. Đây là khoảng thời gian mà IRS coi là “thời gian sử dụng hữu ích” của tài sản cho thuê.2

Mặc dù chúng tôi luôn khuyên bạn nên làm việc với một kế toán thuế đủ tiêu chuẩn khi tính khấu hao, đây là các bước cơ bản:

1. Xác định cơ sở của tài sản. Cơ sở của tài sản là chi phí hoặc số tiền bạn đã trả (bằng tiền mặt, thế chấp hoặc bằng một số cách khác) để có được tài sản. Một số phí dàn xếp và chi phí kết thúc, bao gồm phí pháp lý, phí ghi chép , khảo sát, thuế chuyển nhượng , bảo hiểm quyền sở hữu và bất kỳ số tiền nào mà người bán nợ mà bạn đồng ý thanh toán (chẳng hạn như thuế truy thu), được bao gồm trong cơ sở. Một số phí thanh toán và chi phí kết thúc không thể được đưa vào cơ sở của bạn. Chúng bao gồm phí bảo hiểm hỏa hoạn, tiền thuê nhà trước khi đóng cửa và các khoản phí liên quan đến việc nhận hoặc tái cấp vốn cho khoản vay, bao gồm điểm, phí bảo hiểm thế chấp, chi phí báo cáo tín dụng và phí thẩm định.3
2. Tách chi phí đất đai và tòa nhà. Vì bạn chỉ có thể khấu hao chi phí của tòa nhà chứ không phải đất, bạn phải xác định giá trị của từng loại để khấu hao đúng số tiền. Để xác định giá trị, bạn có thể sử dụng giá trị thị trường hợp lý của từng loại tại thời điểm bạn mua bất động sản hoặc bạn có thể dựa vào con số dựa trên giá trị thuế bất động sản được đánh giá. Giả sử bạn đã mua một ngôi nhà với giá 110.000 đô la. Đánh giá thuế bất động sản gần đây nhất định giá tài sản ở mức 90.000 đô la, trong đó 81.000 đô la cho ngôi nhà và 9.000 đô la cho đất. Do đó, bạn có thể phân bổ 90% ($81,000 ÷ $90,000) giá mua cho căn nhà và 10% ($9,000 ÷ $90,000) giá mua cho mảnh đất.
3. Xác định cơ sở của bạn trong nhà. Bây giờ bạn đã biết cơ sở của tài sản (nhà cộng với đất) và giá trị của ngôi nhà, bạn có thể xác định cơ sở của mình trong ngôi nhà. Sử dụng ví dụ trên, cơ sở của bạn trong ngôi nhà – số tiền có thể khấu hao – sẽ là 99.000 đô la (90% của 110.000 đô la). Cơ sở của bạn trên đất sẽ là 11.000 đô la (10% của 110.000 đô la).
4. Xác định cơ sở điều chỉnh, nếu cần thiết. Bạn có thể phải tăng hoặc giảm cơ sở của mình cho một số sự kiện nhất định xảy ra giữa thời điểm bạn mua bất động sản và thời điểm bạn sẵn sàng cho thuê. Ví dụ về các khoản tăng cơ sở bao gồm chi phí của bất kỳ bổ sung hoặc cải tiến nào có thời gian sử dụng hữu ích ít nhất một năm được thực hiện trước khi bạn đưa tài sản vào sử dụng, tiền chi để khôi phục tài sản bị hư hỏng, chi phí đưa các dịch vụ tiện ích đến tài sản, và lệ phí pháp lý nhất định. Các khoản giảm xuống cơ sở có thể là từ các khoản thanh toán bảo hiểm mà bạn nhận được do thiệt hại hoặc trộm cắp, tổn thất do tai nạn không được bảo hiểm mà bạn đã khấu trừ và số tiền bạn nhận được để cấp một khoản thanh toán bù trừ .2

Sử dụng hệ thống nào

Bước tiếp theo liên quan đến việc xác định áp dụng MACRS nào trong hai MACRS: Hệ thống khấu hao chung (GDS) hoặc Hệ thống khấu hao thay thế (ADS). GDS áp dụng cho hầu hết các tài sản được đưa vào sử dụng và nói chung, bạn phải sử dụng nó trừ khi bạn đưa ra lựa chọn không hủy ngang đối với ADS hoặc luật yêu cầu bạn sử dụng ADS.2

ADS được ủy quyền khi tài sản:

• Có một doanh nghiệp đủ điều kiện sử dụng 50% thời gian hoặc ít hơn
• Có mục đích sử dụng được miễn thuế
• Được tài trợ bởi trái phiếu miễn thuế
• Được sử dụng chủ yếu trong nông nghiệp

Nói chung, bạn sẽ sử dụng GDS trừ khi bạn có lý do như vậy để sử dụng ADS. Một lần nữa, bạn nên tham khảo ý kiến ​​của một kế toán thuế có trình độ, người có thể giúp bạn xác định cách thuận lợi nhất để khấu hao tài sản cho thuê của bạn.

Khi bạn biết hệ thống MACRS nào áp dụng, bạn có thể xác định khoảng thời gian khôi phục tài sản. Thời gian phục hồi khi sử dụng GDS là 27,5 năm đối với tài sản cho thuê nhà ở.2Nếu bạn đang sử dụng ADS, thời gian phục hồi cho cùng một loại tài sản là 30 năm đối với tài sản được đưa vào sử dụng sau ngày 31 tháng 12 năm 2017 hoặc 40 năm nếu được đưa vào sử dụng trước ngày đó. 

Tiếp theo, xác định số tiền mà bạn có thể khấu hao mỗi năm. Vì hầu hết tài sản cho thuê nhà ở sử dụng GDS, chúng tôi sẽ tập trung vào tính toán đó.

Đối với mỗi năm tài sản được đưa vào sử dụng, bạn sẽ khấu hao một lượng bằng nhau: 3,636% mỗi năm miễn là bạn tiếp tục khấu hao tài sản. Nếu bất động sản được đưa vào sử dụng chưa đầy một năm (ví dụ: bạn mua một căn nhà vào tháng 5 và bắt đầu cho thuê vào tháng 7), bạn sẽ khấu hao một tỷ lệ nhỏ hơn trong năm đó, tùy thuộc vào thời điểm đưa vào sử dụng. Theo bảng GDS Tài sản Cho thuê Nhà ở của IRS, đó là:4

Ví dụ, lấy một ngôi nhà có cơ sở là 99.000 đô la và được đưa vào sử dụng vào ngày 15 tháng 7.

• Trong năm đầu tiên, bạn sẽ khấu hao 1,667% hay $1.650,33 ($99.000 x 1,667%).
• Đối với mỗi năm sau đó, bạn sẽ khấu hao với tỷ lệ 3,636%, hay 3.599,64 đô la, miễn là dịch vụ cho thuê được sử dụng trong cả năm.

Lưu ý rằng con số này về cơ bản tương đương với việc lấy cơ sở và chia cho khoảng thời gian phục hồi 27,5: 99.000 đô la ÷ 27,5 = 3.600 đô la. Sự khác biệt nhỏ bắt nguồn từ năm đầu tiên của dịch vụ một phần.

Khấu hao giảm bao nhiêu nghĩa vụ thuế?

Nếu bạn thuê bất động sản, bạn thường báo cáo thu nhập và chi phí cho thuê của mình cho từng bất động sản cho thuê trên dòng thích hợp của Phụ lục E khi bạn khai thuế hàng năm. Khoản lãi hoặc lỗ ròng sau đó sẽ xuất hiện trên biểu mẫu 1040 của bạn. Khấu hao là một trong những chi phí bạn sẽ bao gồm trong Bảng E, do đó, số tiền khấu hao sẽ làm giảm nghĩa vụ thuế của bạn trong năm một cách hiệu quả.

Ví dụ: nếu bạn khấu hao $3.599,64 và bạn đang ở trong khung thuế 22%, bạn sẽ tiết kiệm được $791,92 ($3.599,64 x 0,22) tiền thuế trong năm đó.

Điểm mấu chốt

Khấu hao có thể là một công cụ có giá trị nếu bạn đầu tư vào tài sản cho thuê, vì nó cho phép bạn phân bổ chi phí mua tài sản trong nhiều thập kỷ, do đó giảm hóa đơn thuế hàng năm. Tất nhiên, nếu bạn khấu hao tài sản và sau đó bán nó với giá cao hơn giá trị khấu hao của nó, bạn sẽ nợ thuế đối với khoản lãi đó thông qua thuế thu hồi khấu hao .

Vì luật thuế bất động sản cho thuê rất phức tạp và thay đổi định kỳ nên bạn luôn nên làm việc với một kế toán thuế có trình độ khi thành lập, điều hành và bán doanh nghiệp bất động sản cho thuê của mình. Bằng cách đó, bạn có thể chắc chắn nhận được sự đối xử thuận lợi nhất về thuế và tránh bất kỳ bất ngờ nào vào thời điểm tính thuế.