Mua Căn nhà thứ hai để cho thuê: Nên và Không nên

Mặc dù có những lợi ích tài chính khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, nhưng cũng có những rủi ro—những người thuê nhà không trả tiền thuê nhà và sự đau đầu khi trở thành chủ nhà—. Bạn sẽ cần phải cân nhắc các loại thuế, đánh giá bất động sản, thế chấp và chi phí bảo trì cũng như mong muốn trở thành chủ nhà khi quyết định xem việc sở hữu một căn nhà cho thuê có phải là một bước đi tài chính khôn ngoan hay không. 

Hãy suy nghĩ về những lợi thế về thuế

Bạn có thể khấu trừ tiền lãi, thuế, bảo hiểm và các chi phí khác đối với thu nhập của tài sản và thường khấu trừ các khoản lỗ đối với thu nhập khác của bạn. Bạn cũng có thể khấu trừ khấu hao từ thuế của bạn.1

Khoản khấu trừ về cơ bản là khoản trợ cấp hao mòn trong 27,5 năm, kể từ năm 2021.2Bạn có thể bán bất động sản cho thuê và chuyển số tiền thu được vào bất động sản cho thuê khác mà không phải trả thuế lãi vốn .3

Đừng Quên Bạn Sẽ Trở Thành Chủ Nhà

Bất động sản cho thuê của bạn là một công việc kinh doanh đòi hỏi thời gian và năng lượng . Bạn sẽ cần cập nhật luật cho thuê và được yêu cầu về mặt pháp lý để duy trì một tài sản an toàn và có thể ở được cho người thuê của bạn.

Hãy nhớ rằng người thuê nhà trả nhiều tiền nhất có quyền mong đợi phản hồi gần như ngay lập tức đối với bất kỳ vấn đề nào, dù lớn hay nhỏ. Những người thuê nhà biết rằng họ đang trả giá thấp hơn một chút so với thị trường sẽ có xu hướng ít đòi hỏi hơn một chút. Sẽ hữu ích nếu bạn có thể tự sửa chữa nhỏ. Bạn cũng phải thu tiền thuê nhà và đối phó với những người thuê nhà quá hạn.

Nếu triển vọng quản lý tài sản cho thuê của riêng bạn khó khăn, hãy yêu cầu nhà môi giới bất động sản của bạn giới thiệu đến người quản lý tài sản hoặc người chăm sóc hoặc thực hiện tìm kiếm trực tuyến. Chỉ cần lưu ý rằng việc thuê một người quản lý tài sản sẽ ăn vào lợi nhuận của bạn. 

Làm bài tập về bất động sản của bạn

Hãy dành nhiều thời gian, nếu không muốn nói là nhiều hơn, để nghiên cứu bất động sản cho thuê  cũng như khi bạn mua một nơi để ở. Bạn phải biết các chi tiết cụ thể về thị trường, luật phân vùng và xu hướng cho cả việc cho thuê và bán nhà tại địa điểm mà bạn đang dự tính. Xem xét các trường học, phương tiện giao thông, tài nguyên giải trí, mua sắm và những gì người thuê nhà trong khu vực mong đợi khi thuê nhà.

Mua nhà bị tịch thu có thể là một lựa chọn vì ngân hàng tịch thu thường muốn thu hồi số dư thế chấp và sẽ bán tài sản với giá thấp hơn giá trị thị trường. 

Bạn sẽ muốn tài sản của mình hấp dẫn người thuê. Hãy tìm một bất động sản có bờ sông hoặc gần khuôn viên trường đại học hoặc khu vực trường học địa phương. Một ngôi nhà cũ hơn trong một cộng đồng ổn định hoặc một ngôi nhà trong khu phố đang được hồi sinh cũng có thể là một lựa chọn tốt. 

Nếu bạn mua bất động sản cho thuê để đầu tư trên một sân gôn mới, hãy cẩn thận với “hội chứng sân gôn”. Nếu nhà ở sân gôn mới hơn và sang trọng hơn được xây dựng trong cùng một khu vực chung, thì bất động sản của bạn có thể bị lỗi thời trong một vài năm, điều này sẽ làm giảm giá . 

Đừng bỏ qua việc chạy số

Sử dụng ứng dụng điện thoại thông minh hoặc máy tính thế chấp trực tuyến để phân tích chi phí nhà ở hàng tháng của bạn. Máy tính sẽ cho phép bạn nhập giá mua, khoản thanh toán trước , thuế, bảo hiểm và lãi suất cho vay thế chấp. Tỷ lệ thế chấp đối với tài sản cho thuê thường cao hơn tỷ lệ cho một ngôi nhà chính. Ngoài ra yếu tố trong bảo trì và sửa chữa. Một nguyên tắc nhỏ là khoảng 1% giá mua mỗi năm .

Vì vậy, một tài sản trị giá 300.000 đô la sẽ tốn khoảng 3.000 đô la mỗi năm để duy trì. Tuy nhiên, bạn có thể muốn tăng tỷ lệ phần trăm lên 1,5% hoặc 2% nếu tài sản cũ hơn. Một cách khác để tính toán sửa chữa và bảo trì là tuân thủ cái đôi khi được gọi là “quy tắc foot vuông”, cho thấy ngân sách chủ nhà là 1 đô la cho mỗi foot vuông mỗi năm. Ví dụ, nếu căn nhà cho thuê của bạn rộng 1.800 bộ vuông, bạn đang xem chi phí sửa chữa và bảo trì là 1.800 đô la một năm.

Ví dụ thế giới thực

Đây là một ví dụ về thu nhập dự kiến: Giả sử bạn đang thuê một căn nhà trị giá 300.000 đô la với giá 2.000 đô la mỗi tháng. Khoản trả trước 20% là 60.000 đô la và lãi suất cố định 30 năm đối với số dư 240.000 đô la là 4%. Thuế, bảo hiểm và ngân sách bảo trì sẽ đưa chi phí hàng tháng lên 1.764 đô la, mang lại lợi nhuận danh nghĩa là 2.838 đô la mỗi năm, hay 4,73% số tiền trả trước mỗi năm. Không tệ.

Điều đó tốt hơn nhiều so với một tài khoản tiết kiệm và tốt hơn hầu hết các cổ phiếu blue-chip trả cổ tức, mặc dù có lẽ không nhiều bằng số tiền bạn có thể kiếm được trên thị trường chứng khoán trong một năm thuận lợi. Nhưng khi bạn tính mức khấu hao thông thường là 3,64%, thì khoản lãi danh nghĩa là 2.838 đô la trở thành khoản lỗ là 6.252 đô la, bạn có thể áp dụng khoản này đối với thu nhập khác.4Tuy nhiên, tùy thuộc vào khung thuế của bạn, số tiền đó có thể lên tới vài trăm đô la tiền tiết kiệm thuế để tạo ra dòng tiền dương  cộng với khả năng ngôi nhà sẽ tăng giá trị.

Điểm mấu chốt

Đầu tư vào bất động sản để kiếm thu nhập không phải dành cho tất cả mọi người, nhưng nếu bạn coi khoản đầu tư của mình là một hoạt động kinh doanh, có khả năng chịu đựng những rủi ro cố hữu và khéo léo sử dụng búa, thì lợi ích tài chính có thể là đáng kể.