Những rủi ro khi đầu tư Bất động sản

Sở hữu bất động sản có phải là một khoản đầu tư mạo hiểm? Trong thập kỷ qua, bất động sản đã được xếp hạng là lựa chọn đầu tư hàng đầu của đa số (35%) người Mỹ, theo khảo sát Kinh tế và Tài chính Cá nhân hàng năm của Gallup. Điều đó khiến bất động sản vượt lên trên cổ phiếu và quỹ tương hỗ (21%), tài khoản tiết kiệm và chứng chỉ tiền gửi (CD) (17%), vàng (16%) và trái phiếu (8%) là khoản đầu tư được ưa chuộng nhất.

Có thể là lựa chọn đầu tư hàng đầu, nhưng đầu tư bất động sản có thực sự an toàn? Cũng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, đầu tư bất động sản có rủi ro và chủ sở hữu tài sản có thể mất tiền. Dưới đây là bảy rủi ro đầu tư bất động sản cần chú ý khi bạn đang nghĩ đến việc mua một bất động sản đầu tư.

1. Thị trường bất động sản có thể khó lường

Bất động sản đã chứng tỏ khả năng phục hồi trong đại dịch COVID-19, đạt mức cao nhất mọi thời đại ở nhiều địa điểm. Tuy nhiên, dẫn đến cuộc Đại suy thoái năm 2008 , nhiều nhà đầu tư (đã sai) tin rằng thị trường bất động sản chỉ có thể di chuyển theo một hướng: đi lên. Giả định cơ bản là nếu bạn mua một bất động sản ngày hôm nay, bạn có thể bán nó với giá cao hơn sau này.

Mặc dù giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, nhưng thị trường bất động sản không thể đoán trước—và khoản đầu tư của bạn có thể giảm giá trị . Cung và cầu, nền kinh tế, nhân khẩu học, lãi suất, chính sách của chính phủ và các sự kiện không lường trước đều đóng một vai trò trong xu hướng bất động sản, bao gồm giá cả và tỷ lệ cho thuê. Bạn có thể giảm nguy cơ đi sai hướng thông qua nghiên cứu cẩn thận, thẩm định và giám sát các bất động sản bạn nắm giữ.

2. Chọn Vị trí Xấu

Vị trí nên luôn luôn được xem xét đầu tiên của bạn khi mua một tài sản đầu tư . Xét cho cùng, bạn không thể chuyển một ngôi nhà đến một khu lân cận đáng mơ ước hơn—bạn cũng không thể chuyển một tòa nhà bán lẻ ra khỏi một trung tâm mua sắm bỏ hoang.

Vị trí thúc đẩy các yếu tố xác định khả năng kiếm lợi nhuận của bạn—nhu cầu về bất động sản cho thuê, loại bất động sản đang có nhu cầu cao nhất, nhóm khách thuê, giá cho thuê và tiềm năng tăng giá . Nói chung, vị trí tốt nhất là vị trí sẽ tạo ra lợi tức đầu tư (ROI) cao nhất . Tuy nhiên, bạn phải thực hiện một số nghiên cứu để tìm ra những địa điểm tốt nhất.

3. Dòng tiền âm

Dòng tiền khi đầu tư bất động sản đề cập đến số tiền còn lại sau khi thanh toán tất cả các chi phí, thuế, bảo hiểm và thanh toán thế chấp. Dòng tiền âm xảy ra khi tiền vào ít hơn tiền ra—có nghĩa là bạn đang thua lỗ.

Một số lý do phổ biến dẫn đến dòng tiền âm bao gồm:

• Tỷ lệ trống cao
• Bảo trì quá tốn kém
• Chi phí trả lãi cao cho các khoản vay
• Không tính đủ tiền thuê
• Không sử dụng chiến lược cho thuê tốt nhất

Cách tốt nhất để giảm rủi ro dòng tiền âm là nghiên cứu thật kỹ trước khi mua. Hãy dành thời gian để tính toán chính xác (và thực tế) thu nhập và chi phí dự kiến ​​của bạn—và thực hiện thẩm định của bạn để đảm bảo rằng bất động sản nằm ở một vị trí tốt.

4. Tỷ lệ trống cao

Cho dù bạn sở hữu một ngôi nhà dành cho một gia đình hay một tòa nhà văn phòng, bạn cần lấp đầy những đơn vị đó bằng người thuê để tạo thu nhập cho thuê. Thật không may, luôn có rủi ro về tỷ lệ trống cao trong đầu tư bất động sản. Vị trí trống cao đặc biệt nguy hiểm nếu bạn dựa vào thu nhập cho thuê để trả tiền thế chấp , bảo hiểm , thuế tài sản , bảo trì và những thứ tương tự.

Cách cơ bản để tránh rủi ro về tỷ lệ nhà trống cao là mua bất động sản đầu tư có nhu cầu cao, ở (bạn đoán thế) ở một vị trí tốt. Bạn cũng có thể giảm rủi ro về vị trí tìm khách nếu bạn:

• Định giá giá thuê của bạn trong phạm vi thị trường cho khu vực
• Quảng cáo, tiếp thị và quảng bá tài sản của bạn, chú ý đến nơi mà người thuê mục tiêu của bạn có thể tìm kiếm thông tin về tài sản (ví dụ: phương pháp truyền thống? Trực tuyến?)
• Bắt đầu tìm kiếm người thuê nhà mới ngay khi người hiện tại thông báo rằng họ sẽ chuyển đi
• Đảm bảo tài sản của bạn sạch sẽ, gọn gàng và được bảo trì tốt
• Cung cấp các ưu đãi và phần thưởng để giữ cho người thuê hài lòng
• Hệ thống tài sản của bạn với một chuyên gia bất động sản
• Phát triển danh tiếng là những tài sản tốt và cho thuê chất lượng (vd: đánh giá của Airbnb)

5. Vấn đề người thuê nhà

Để tránh rủi ro về chỗ trống, bạn muốn giữ cho tài sản đầu tư của mình luôn có người thuê. Nhưng điều đó có thể tạo ra một rủi ro khác: vấn đề người thuê nhà. Một người thuê nhà tồi cuối cùng có thể trở nên kiệt quệ tài chính (và đau đầu) hơn là không có người thuê nhà nào cả. Các vấn đề phổ biến với người thuê nhà bao gồm những người:

• Không thanh toán đúng hạn—hoặc hoàn toàn không thanh toán (điều này có thể dẫn đến quá trình trục xuất kéo dài/tốn kém)
• Phá huỷ các trang thiết bị
• Không thông báo các vấn đề cần bảo trì cho đến khi quá muộn
• Tự ý thêm bạn cùng phòng hoặc thú cưng
• Bỏ qua trách nhiệm người thuê nhà của họ

Mặc dù không thể loại bỏ rủi ro có người thuê gặp vấn đề, nhưng bạn có thể tự bảo vệ mình bằng cách thực hiện quy trình sàng lọc người thuê kỹ lưỡng. Đảm bảo tiến hành kiểm tra tín dụng và kiểm tra lý lịch tư pháp đối với mọi người nộp đơn. Ngoài ra, hãy liên hệ với chủ nhà trước đây của mỗi người nộp đơn để tìm kiếm các dấu hiệu cảnh báo như thanh toán trễ, thiệt hại tài sản và trục xuất.

Bạn cũng nên điều tra lịch sử công việc của người thuê tiềm năng. Đảm bảo rằng họ có một mức lương ổn định có thể trang trải hợp lý tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt. Bạn cũng nên chú ý đến lịch sử công việc rải rác. Một ứng viên chuyển từ công việc này sang công việc khác có thể gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà và có nhiều khả năng phải chuyển chỗ ở giữa chừng hợp đồng thuê.

6. Các vấn đề về cấu trúc ẩn

Một cách chắc chắn để mất tiền đầu tư là đánh giá thấp chi phí sửa chữa và bảo trì. Ví dụ, đối với một ngôi nhà dành cho một gia đình điển hình, bạn có thể xem xét tới 12.000 đô la để sửa chữa phần móng hoặc 16.000 đô la để sửa chữa vách ngăn. Việc sửa chữa kết cấu, hoặc khắc phục nấm mốc hoặc amiăng, có thể dễ dàng tiêu tốn hàng chục nghìn đô la đối với các tòa nhà thương mại.

Rất may, bạn có thể giảm rủi ro này nếu kiểm tra kỹ lưỡng tài sản trước khi mua. Đừng bỏ qua việc thuê một chuyên gia kiểm tra tài sản, nhà thầu, kiểm tra nấm mốc và chuyên gia kiểm soát sinh vật gây hại có đủ năng lực và uy tín để “soi kỹ” và phát hiện ra bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào. Nếu một vấn đề được phát hiện, hãy tìm hiểu chi phí sửa chữa là bao nhiêu và đưa chi phí đó vào thỏa thuận của bạn hoặc bỏ qua nếu điều đó ngăn cản bạn kiếm được lợi nhuận hợp lý.

7. Thiếu thanh khoản

Nếu bạn sở hữu cổ phiếu, thật dễ dàng để bán chúng nếu bạn cần tiền hoặc chỉ muốn rút tiền mặt. Đó thường không phải là trường hợp đầu tư bất động sản. Do thiếu tính thanh khoản , cuối cùng bạn có thể bán dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếu bạn cần thanh lý tài sản của mình nhanh chóng.

Mặc dù bạn không thể làm gì nhiều để giảm rủi ro này, nhưng có nhiều cách để khai thác vốn chủ sở hữu của tài sản nếu bạn cần tiền mặt. Ví dụ: bạn có thể vay một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà (đối với bất động sản cho thuê nhà ở), thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt —hoặc đối với các bất động sản thương mại, hãy vay một khoản vay vốn cổ phần thương mại hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu .

Điểm mấu chốt

Theo truyền thống, bất động sản được coi là một khoản đầu tư hợp lý và các nhà đầu tư thông thái có thể tận hưởng thu nhập thụ động, lợi nhuận tuyệt vời, lợi thế về thuế, đa dạng hóa và cơ hội làm giàu. Tuy nhiên, cũng giống như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động sản có thể gặp rủi ro.

Bạn có thể hạn chế rủi ro của mình bằng cách thực hiện thẩm định và tiến hành phân tích kỹ lưỡng thị trường bất động sản và bất động sản cho thuê. Ngoài ra, hãy nhớ thuê các chuyên gia để kiểm tra tài sản, sàng lọc những người thuê nhà tiềm năng và tìm hiểu mọi thứ bạn có thể về thị trường bất động sản.

Hãy nhớ rằng có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu, cấp vốn và vận hành tài sản vật chất. Các lựa chọn bao gồm REITs, cổ phiếu bất động sản, gây quỹ cộng đồng bất động sản và quan hệ đối tác bất động sản.

Bạn cũng có thể cân nhắc đầu tư vào bản thân bằng cách học một kỹ năng mới hoặc lấy giấy phép mới. Ví dụ, nhiều nhà đầu tư bất động sản trở thành đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản được cấp phép — mà không nhất thiết phải làm việc đó mà là để tận dụng các lợi ích, chẳng hạn như quyền truy cập vào dịch vụ niêm yết đa dạng (MLS) , kết nối mạng và tiền hoa hồng kiếm được khi bán và cho thuê.