Tài sản cho thuê: Ưu và nhược điểm

Sở hữu một tài sản cho thuê có thể là phần thưởng tài chính. Nếu bạn đang khám phá loại bất động sản này như một khoản đầu tư, hãy nhận thức được những rủi ro và trách nhiệm.

Bất động sản cho thuê: Tổng quan

Ý tưởng mua nhà hoặc căn hộ để cho thuê kiếm lời nghe có vẻ hấp dẫn. Nhưng mua một tài sản cho thuê để có thu nhập và tăng giá trị vốn dài hạn có thể có những thăng trầm. Ví dụ, thị trường nhà ở có thể dao động tùy thuộc vào vị trí, cung và cầu và nền kinh tế.

Về mặt tài chính, để bất động sản cho thuê thực sự sinh lãi, tiền lãi bạn thu được phải lớn hơn số tiền bạn có thể kiếm được trong các khoản đầu tư thận trọng, chẳng hạn như trái phiếu và cổ phiếu blue-chip trả cổ tức , vì những rủi ro thực sự có liên quan. Và về mặt con người, không phải ai cũng có khả năng quản lý tài sản và khách thuê nhà . 

Ưu điểm của tài sản cho thuê

Có một số lợi ích để sở hữu một tài sản cho thuê. Chúng bao gồm:

Lợi ích về thuế

Dịch vụ doanh thu nội bộ cho phép bạn khấu trừ nhiều chi phí liên quan đến tài sản cho thuê trong các danh mục:

• Chi phí thông thường và cần thiết
• Cải tiến
• Khấu hao

Điều này có nghĩa là bạn có thể khấu trừ bảo hiểm , tiền lãi cho khoản thế chấp, chi phí bảo trì và hao mòn vật chất đối với tài sản của mình. 

Khấu hao có thể tạo ra một khoản lỗ danh nghĩa , do đó bạn có thể khấu trừ vào thu nhập khác. Nói cách khác, bạn có thể đạt được dòng tiền dương ròng từ thu nhập cho thuê trừ đi chi phí và vẫn bị lỗ ròng vì mục đích thuế. Nhưng hãy lưu ý rằng khấu hao cũng làm giảm cơ sở chi phí của một tài sản để tính lãi vốn khi bạn bán tài sản của mình.1

Ngoài ra, Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm năm 2017 cung cấp một số lợi ích về thuế cho chủ nhà. Nếu bạn sở hữu một pháp nhân lưu chuyển (còn được gọi là doanh nghiệp chuyển tiếp) và điều hành nó dưới dạng doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh hoặc công ty S, giờ đây bạn có thể khấu trừ số tiền bằng 20% ​​tiền thuê ròng của mình thu nhập—miễn là tổng thu nhập chịu thuế hàng năm của bạn từ tất cả các nguồn sau khi khấu trừ ít hơn $250,000 đối với người độc thân hoặc $500,000 đối với các cặp vợ chồng khai chung.2

Cho thuê theo mùa

Nếu bạn thuê bất động sản của mình theo mùa, bạn có thể tự mình sử dụng nó trong 14 ngày mỗi năm—hoặc 10% số ngày mà bạn cho người khác thuê theo giá thị trường hợp lý—và vẫn có thể khấu trừ chi phí của mình.1

1031 trao đổi

Trong trao đổi 1031 , bạn có thể bán một tài sản cho thuê và đầu tư vào một tài sản khác “tương tự” mà không phải trả thuế lãi vốn.3

Cho thuê thêm không gian

Bạn cũng có thể coi một căn phòng hoặc một khu vực trong nhà của mình—chẳng hạn như nhà để xe, tầng hầm hoặc đơn vị nhà ở phụ — như tiền thuê nhà, xóa phần trăm tiền lãi thế chấp và các chi phí khác so với thu nhập của nó, mặc dù bạn nên biết về những cạm bẫy tiềm ẩn của việc cho thuê thêm không gian, bao gồm cả các quy tắc phân vùng của địa phương.

Nhược điểm của tài sản cho thuê

Ngoài ra còn có những hạn chế để sở hữu một tài sản cho thuê. Chúng bao gồm:

Thiếu thanh khoản

Bất động sản không phải là một tài sản lưu động . Ngay cả trong thị trường nóng nhất, có thể dễ dàng mất vài tháng để hoàn thành việc bán hàng. Và nếu thời gian của bạn bị thúc đẩy bởi một trường hợp khẩn cấp hoặc sự kiện bất ngờ khác, nhu cầu bán nhanh của bạn có thể không thu được mức giá tốt nhất.

Tăng thuế và phí bảo hiểm

Tiền lãi và tiền gốc của khoản thế chấp của bạn có thể cố định, nhưng không có gì đảm bảo rằng thuế sẽ không tăng nhanh hơn mức bạn có thể tăng tiền thuê nhà. Phí bảo hiểm cũng có thể tăng đột biến, như đã xảy ra sau thảm họa thiên nhiên. 

Người thuê nhà khó tính

Bất chấp sự siêng năng của bạn trong việc kiểm tra những người thuê nhà tiềm năng, bạn có thể kết thúc với những người thuê nhà không lý tưởng. Ví dụ, họ có thể thiếu thốn hoặc hay đòi hỏi, trả tiền trễ, quên tắt nước, v.v. Hoặc chúng có thể phá hoại, trong trường hợp đó, trợ cấp khấu hao trong mã số thuế có thể không đủ. Tuy nhiên, bạn luôn có thể thêm điều khoản riêng vào mẫu hợp đồng thuê tiêu chuẩn nêu rõ các quy tắc về số người ở, vật nuôi, hút thuốc, bảo hiểm cho người thuê nhà, v.v. Một khoản tiền gửi bảo đảm cũng có thể hữu ích ở đây.

Vùng lân cận từ chối

Trong một kịch bản lý tưởng, bất động sản đầu tư của bạn sẽ phát triển trong bối cảnh những ngôi nhà khác được bảo trì tốt và các tiện nghi địa phương sẽ được cải thiện. Do đó, dòng tiền của bạn sẽ tăng đều đặn và chi phí của bạn vẫn ổn định. Tuy nhiên, các vùng lân cận có thể thay đổi và khoản đầu tư của bạn có thể mất giá theo thời gian. Bạn nên chú ý đến tình hình chính trị địa phương nơi bạn đầu tư, giống như nơi bạn sinh sống. Với một số thẩm định, bạn có thể giảm thiểu sự tiếp xúc này . 

Những thay đổi không thuận lợi đối với mã số thuế

Mã số thuế không tránh khỏi sự thay đổi. Nó có thể thay đổi theo cách làm giảm hoặc loại bỏ một số hoặc tất cả các lợi ích về thuế đối với quyền sở hữu nhà và các doanh nghiệp lưu chuyển.

Vai trò chủ nhà

Trở thành chủ nhà không dành cho tất cả mọi người. Bạn có thể cảm thấy e ngại về việc tăng tiền thuê hoặc bảo vệ cách người khác đối xử với tài sản của bạn, điều này có thể dẫn đến xung đột. Bạn thậm chí có thể trở thành bạn với những người thuê nhà của mình hoặc họ có thể đã là gia đình hoặc bạn bè. Ví dụ, nếu bạn không thể kiên quyết về việc tăng tiền thuê hoặc chăm sóc tài sản, bạn có thể kết thúc việc thu tiền thuê thấp hơn nhiều so với giá thị trường hoặc với một tài sản bị định giá thấp.

bảo trì

Trong việc duy trì một tài sản, sửa chữa nhỏ và lớn phát sinh. Một số chủ sở hữu tài sản có thể tiết kiệm tiền bằng cách tự mình thực hiện công việc. Tuy nhiên, hầu hết đều thiếu thời gian, công cụ hoặc kỹ năng để sửa chữa nhà cửa. Dự kiến ​​​​sẽ trả phí nhà thầu định kỳ.

Cân nhắc đặc biệt

Cho dù bạn đang mua một ngôi nhà chính hay một tài sản cho thuê, điều quan trọng là phải xem xét những gì đang xảy ra với lãi suất thế chấp. Nợ thế chấp có lãi suất cố định thấp nói chung là một hàng rào tốt chống lại lạm phát. Nếu bạn là chủ nhà, việc tăng tiền thuê định kỳ là một cách để bù đắp chi phí bảo trì tài sản tăng do lạm phát.

Lãi suất cho khoản thế chấp cố định 30 năm vào tháng 8 năm 2021 đạt 2,875%.4Tỷ lệ thế chấp trung bình khoảng 8% trong 50 năm qua.5Mặc dù các tỷ lệ này đại diện cho một cơ hội, nhưng điều quan trọng cần nhớ là tỷ lệ thế chấp đối với bất động sản đầu tư thường cao hơn so với các ngôi nhà truyền thống.